序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇企業(yè)管理合同范本范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞： 施工企業(yè)；合同管理；加強(qiáng)；對(duì)策

Abstract: according to the existing market economy system, construction of related rights and responsibility between the market main body in the construction units is the allocation and control through effective contract, contract the accuracy, effectiveness is very important. This paper will outline the characteristics of construction contract, to discuss existing problems in contract management of construction enterprises, and puts forward corresponding countermeasures to improve and strengthen the contract management of construction enterprises.

Keyword: contract management of construction enterprises to strengthen Countermeasures

中圖分類(lèi)號(hào)：F715.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

建設(shè)項(xiàng)目施工合同的特點(diǎn)

建設(shè)項(xiàng)目施工合同的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）建設(shè)施工項(xiàng)目通常工期很長(zhǎng)，少則幾個(gè)月，多的可以長(zhǎng)達(dá)幾年或數(shù)十年，合同需要在全過(guò)程中對(duì)于各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)都進(jìn)行有效制約。此外由于項(xiàng)目在施工建設(shè)中會(huì)存在很多不確定因素對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)產(chǎn)生干擾，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。2）施工合同需要規(guī)范制約的因素很多，這直接導(dǎo)致合同內(nèi)容復(fù)雜、條款繁多，且會(huì)經(jīng)常產(chǎn)生變更。由于建設(shè)項(xiàng)目施工上本身具有復(fù)雜性，有的可能會(huì)涉及到承包商、分包商，各方面的責(zé)權(quán)利如何非配與制約，都需要有效的合同提供依據(jù)。

施工企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題

市場(chǎng)環(huán)境不夠規(guī)范

基于目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得施工單位在和開(kāi)發(fā)商合作時(shí)往往處于弱勢(shì)。施工單位為了獲得項(xiàng)目，在合同的商議和簽訂上一直欠缺話語(yǔ)權(quán)。處于主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以自身利益出發(fā)，擬定相關(guān)條約，施工單位可爭(zhēng)取空間很小。在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)很大程度的壓低價(jià)格，并且規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目潛在的不安全因素都讓施工單位來(lái)承擔(dān)，很多條款是明顯的不平等的，但為了獲取項(xiàng)目，施工單位還是不得不簽訂。

此外，我國(guó)對(duì)于建筑施工合同的法律依據(jù)尚不健全，很多時(shí)候存在漏洞，使得企業(yè)間在簽訂合同時(shí)執(zhí)法不嚴(yán)甚至無(wú)法可依，經(jīng)常容易產(chǎn)生鉆法律漏洞的情況。

合同簽訂不規(guī)范

目前我國(guó)是有一套完整的合同范本的，工商局頒布了《建筑工程施工合同示范文本》，范本旨在公平合理的體現(xiàn)合作雙方的權(quán)利、責(zé)任和各自需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。然而在實(shí)際合作中，很多甲方企業(yè)為了回避自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，往往不會(huì)采用這個(gè)合同范本，而是擬定一套對(duì)自己更有利的合同。

此外，目前市場(chǎng)上簽訂陰陽(yáng)合同的現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。很多業(yè)主會(huì)和施工單位按照范本簽訂一份合同，然而這份合同在實(shí)際項(xiàng)目施工建設(shè)中并沒(méi)有發(fā)揮太大作用，只是作為對(duì)外檢查時(shí)的一個(gè)幌子，私下開(kāi)發(fā)商會(huì)和施工單位另外簽署一份小合同，合同內(nèi)容完全偏向甲方單位，施工單位在合作中依然處于弱勢(shì)角色。

缺乏能有效管理合同的人才

對(duì)于合同的簽訂和管理都是需要專(zhuān)業(yè)人士參與的，簽訂前要對(duì)合同的各個(gè)方面進(jìn)行全面而深入的研究，才不至于因?yàn)閷?duì)于合同審核的疏忽而對(duì)企業(yè)造成損失。施工單位的合同中往往涉及大量專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)還有很多相關(guān)概念，這都需要專(zhuān)業(yè)的人士才能充分理解合同的意思。合同的管理與執(zhí)行同樣需要對(duì)這方面精通的人來(lái)監(jiān)督。實(shí)際操作中，企業(yè)往往容易忽視對(duì)于合同管理的人才培養(yǎng)，很多企業(yè)的合同交給行政部或綜合部代為管理，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的合約管理部對(duì)合同歸檔分類(lèi)，這是急需改善的一個(gè)問(wèn)題。

改善和加強(qiáng)施工企業(yè)合同管理的對(duì)策

建立相關(guān)合約管理部門(mén)，重視人才培養(yǎng)

在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)很有必要成立規(guī)范的合約管理部門(mén)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的人士對(duì)于合同進(jìn)行系統(tǒng)分類(lèi)歸檔管理，合同管理人員最好具備工程、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)、法律等相關(guān)知識(shí)，這樣才能更專(zhuān)業(yè)的為合同管理服務(wù)。合同管理人員要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程實(shí)時(shí)跟蹤，確保項(xiàng)目推進(jìn)的各個(gè)環(huán)節(jié)是嚴(yán)格按照合同條款執(zhí)行的。對(duì)于經(jīng)雙方協(xié)商后需要進(jìn)行的合同變更，要及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改備案，讓以后需要用到時(shí)能夠有據(jù)可依。

強(qiáng)化法律意識(shí)，簽訂合同需謹(jǐn)慎

盡管在實(shí)際合作中，作為施工單位經(jīng)常被甲方打壓，或被迫接受不平等條約，但施工單位不能一味無(wú)原則的滿足甲方的任何要求，要具備良好的法律意識(shí)，不能因?yàn)榉梢庾R(shí)的欠缺而草率的敲定合同。合同簽訂時(shí)一定要謹(jǐn)慎，要仔細(xì)推敲每一個(gè)條款，需要時(shí)可以尋找法律幫助，咨詢專(zhuān)業(yè)人士相關(guān)條款是否合法合規(guī)，不能因?yàn)橐粫r(shí)疏忽大意或者自身法律意識(shí)的欠缺而輕易敲定合同，這在以后合作中很容易對(duì)自身造成制約。

此外在合同商議時(shí)，施工單位要盡量保持自己的原則，不能無(wú)底線甲方什么要求都答應(yīng)接受，如果是很不合理的條約，即使拿下了這個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)施工中存在的隱患是很大的。施工單位要綜合衡量各方面因素和自身企業(yè)條件，盡量本著公平合理的原則和甲方商定合同，需要爭(zhēng)取的地方仍然應(yīng)當(dāng)盡量爭(zhēng)取，為自身利益作保障。

加強(qiáng)工程招投標(biāo)合同管理

在建筑工程招投標(biāo)過(guò)程中，存在許多需要合理管理的漏洞。很多企業(yè)打著公開(kāi)招標(biāo)的旗號(hào)，吸引很多企業(yè)投標(biāo)，然而實(shí)際已經(jīng)暗中定好，類(lèi)似這樣暗箱操作的不公平現(xiàn)象在招投標(biāo)過(guò)程中十分常見(jiàn)。此外，有的企業(yè)在中標(biāo)后，項(xiàng)目進(jìn)入后期建設(shè)，中標(biāo)單位并沒(méi)有嚴(yán)格按照已有合同行事，工程質(zhì)量差或經(jīng)常耽誤工期，為項(xiàng)目進(jìn)展帶來(lái)很大障礙。針對(duì)這樣的情況，對(duì)于招投標(biāo)合同的管理一定要到位，要嚴(yán)格依照合同對(duì)承包商進(jìn)行考察，并督促承包商執(zhí)行合同調(diào)理，按章辦事。

做好合同索賠管理工作

在建筑施工合同管理過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，有的問(wèn)題會(huì)涉及到一方需要進(jìn)行索賠。施工單位需要對(duì)索賠合同做好管理工作，簽訂前認(rèn)真分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，仔細(xì)研究每一個(gè)條款，充分考慮各種不利因素，同時(shí)對(duì)于一旦需要索賠涉及的法律因素也要有全面考量。只有做好這些前提工作，索賠是才能有據(jù)可依，讓產(chǎn)生的損失在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。

結(jié) 語(yǔ)：由于建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使得建設(shè)項(xiàng)目施工合同具有其自身特有的一些特點(diǎn)。實(shí)際操作過(guò)程中，施工單位在和開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，施工企業(yè)合同的管理仍然存在很多問(wèn)題，其中一部分是因?yàn)榧追降拇驂菏沟檬┕挝辉诤贤炗喼泻鼙粍?dòng)，另一部分原因主要因?yàn)槭┕挝环梢庾R(shí)相對(duì)薄弱，這是需要避免的。在簽訂合同前，施工單位一定要嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真，對(duì)于合同的每一個(gè)條款都仔細(xì)推敲，不至于因?yàn)橐粫r(shí)疏漏而為自身帶來(lái)?yè)p失。此外，施工單位也要加大培養(yǎng)合同管理的專(zhuān)業(yè)人才，這樣才能更好的為合同管理服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]. 陳躍飛, 知識(shí)管理在企業(yè)管理中的應(yīng)用 [J], 中小企業(yè)管理與科技（上旬刊）, 2011年09期.

篇(2)

關(guān)鍵詞：承包商 安全管控 實(shí)踐

中圖分類(lèi)號(hào)：P624.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1前言

廣東電網(wǎng)公司作為南方電網(wǎng)公司的運(yùn)營(yíng)管理主體、效益承擔(dān)主體和資產(chǎn)增值主體，面對(duì)著日益增長(zhǎng)的社會(huì)用電需求和電網(wǎng)建設(shè)投資規(guī)模，肩負(fù)著加快探索一條具有示范意義的科學(xué)發(fā)展新路的責(zé)任和使命。廣東電網(wǎng)公司基建部作為電網(wǎng)建設(shè)的管理部門(mén)，為促進(jìn)企業(yè)管理向精益化方向轉(zhuǎn)變，在深入推行基建領(lǐng)域“構(gòu)建七個(gè)一體化”和“加強(qiáng)六個(gè)管理”過(guò)程中，運(yùn)用科學(xué)的理論方法，借鑒世界級(jí)企業(yè)的最佳實(shí)踐，以體系化、規(guī)范化的思路，抓好電網(wǎng)建設(shè)安全管理，加強(qiáng)對(duì)承包商管控，形成了一套完善、系統(tǒng)化的承包商動(dòng)態(tài)安全管控長(zhǎng)效機(jī)制。

2背景分析

“十一五”期間，廣東電網(wǎng)公司提出了建設(shè)“結(jié)構(gòu)優(yōu)良、技術(shù)先進(jìn)、安全可靠、適度超前、綠色環(huán)?！钡默F(xiàn)代化大電網(wǎng)的目標(biāo)，電網(wǎng)建設(shè)投資達(dá)1514.75億。隨著電網(wǎng)建設(shè)投資規(guī)模不斷加大；進(jìn)度與安全的矛盾凸顯；配網(wǎng)投資比重加大、分布廣、資源不足；承包商隊(duì)伍良莠不齊等情況，增加了基建工程的安全管理風(fēng)險(xiǎn)，給傳統(tǒng)的基建管理模式帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。因此，以系統(tǒng)化、流程化、規(guī)范化的思想，從管理內(nèi)容、方法、流程以及行為管理等方面入手，建立一套系統(tǒng)的過(guò)程管理與結(jié)果管理并重的模式對(duì)安全工作實(shí)施“標(biāo)本兼治”，并形成長(zhǎng)效機(jī)制，是解決當(dāng)前基建安全管理問(wèn)題的有效途徑。

3管理創(chuàng)新探索

3.1引入風(fēng)險(xiǎn)管理理念。

中國(guó)南方電網(wǎng)公司借鑒國(guó)際上廣為流行的管理方法，結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，形成了具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的《安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理體系》。廣東電網(wǎng)公司把風(fēng)險(xiǎn)管理理念引入到電網(wǎng)建設(shè)管理中，以風(fēng)險(xiǎn)控制為導(dǎo)向，貫徹PDCA循環(huán)，從管理內(nèi)容、方法、流程以及作業(yè)人員行為等方面入手，達(dá)到電網(wǎng)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)控，促進(jìn)電網(wǎng)建設(shè)管理系統(tǒng)化、流程化、規(guī)范化。

3.2借鑒先進(jìn)管理方法。

縱觀世界知名的企業(yè)，對(duì)于承包商均有自己的一套系統(tǒng)的管理體系。因此，在構(gòu)建基建安全管理系統(tǒng)的過(guò)程中，必須樹(shù)立以下理念：(1)把承包商的安全納入到企業(yè)的安全管理體系中；(2)注重對(duì)承包商進(jìn)入企業(yè)工作的事前評(píng)估；(3)注重對(duì)承包商安全的過(guò)程控制，以合同履約考核對(duì)承包商進(jìn)行控制；(4)將施工單位的過(guò)程表現(xiàn)納入考核評(píng)價(jià)體系，并有效運(yùn)用考核結(jié)果；(5)建立承包商考核評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)行分級(jí)管理，為承攬工程提供參考依據(jù)。

4創(chuàng)新成果

在吸收國(guó)內(nèi)外基建領(lǐng)域安全管理方面的成熟理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年的基建工程安全管理經(jīng)驗(yàn)，引入PDCA的體系化思想，以資信管理、合同管理、標(biāo)準(zhǔn)管理等三大關(guān)鍵管理業(yè)務(wù)為主線，將實(shí)際的安全管理工作貫穿于工程項(xiàng)目施工全過(guò)程，即工程開(kāi)工前策劃、工程實(shí)施過(guò)程管理、工程實(shí)施成效檢查、工程回訪四大階段，通過(guò)矩陣的表現(xiàn)形式，形成了有廣東電網(wǎng)特色的“三橫四縱”基建安全創(chuàng)新管理模式，切實(shí)提高公司基建安全管理水平。

圖1 “三橫四縱”基建安全創(chuàng)新管理模式

4.1資信管理

4.1.1優(yōu)選承包商（P階段）

(1)建立承包商資信檔案。遵循實(shí)事求是、科學(xué)合理、公平、公正、公開(kāi)的原則，每年組織對(duì)電網(wǎng)建設(shè)企業(yè)的誠(chéng)信備案申報(bào)資料進(jìn)行審核，對(duì)公司潛在承包商、登記承包商、候選承包商、合格承包商和項(xiàng)目承包商等進(jìn)行資信管理，建立資信檔案。

(2)建立嚴(yán)謹(jǐn)客觀的評(píng)估考核模型。在深入分析基建工程承包商資信建檔數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)基建工程承包商（施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)）評(píng)估考核模型，并注重可操性、規(guī)范性、有效性，以進(jìn)一步完善承包商管理機(jī)制。

(3)公平、公正、公開(kāi)的開(kāi)展評(píng)估考核工作。以施工企業(yè)評(píng)估考核為例：承包商的評(píng)估工作由公司基建部委托第三方單位對(duì)施工企業(yè)開(kāi)展評(píng)估考核工作，采用既定的評(píng)估模型進(jìn)行量化.通過(guò)資料查驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)查看、訪談等方式核查施工企業(yè)各專(zhuān)業(yè)及綜合業(yè)務(wù)實(shí)力，并進(jìn)行評(píng)估考核排名和數(shù)據(jù)匯總分析，最終形成評(píng)估考核的總報(bào)告。

(4)充分應(yīng)用評(píng)估考核結(jié)果?？己私Y(jié)果在公司范圍內(nèi)公示并向被評(píng)估承包商反饋，確定無(wú)異議后錄入承包商管理信息系統(tǒng)，各建設(shè)單位根據(jù)省公司結(jié)果，擇優(yōu)推薦承包商參與工程投標(biāo)，招標(biāo)單位將公司結(jié)果作為對(duì)承包商評(píng)價(jià)及選擇的重要依據(jù)。

4.1.2強(qiáng)化承包商管理（D階段）

電網(wǎng)基建工程項(xiàng)目規(guī)模大、涉及方面廣及技術(shù)復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，工程不可避免地要由不同的專(zhuān)業(yè)分包商來(lái)承接。因此，在承包商管理上不止要對(duì)總包商進(jìn)行控制，更應(yīng)該深入強(qiáng)化對(duì)于分包商的管控，所有承包商和分包商均需在資信檔案中選取。

4.1.3承包及分包單位選擇、管理情況檢查（C階段）

對(duì)承包及分包情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查，通過(guò)合同與施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程的比對(duì)，核查承包商、分包商是否均在資信檔案中，承包商、分包商的選擇是否滿足擇優(yōu)選取條件，總包單位是否將分包單位納入自身管理，一旦發(fā)現(xiàn)有違反情況，勒令即時(shí)整改，并通過(guò)承包商管理信息系統(tǒng)，記錄在案。

4.1.4以考核為基礎(chǔ)，信息系統(tǒng)為平臺(tái),促進(jìn)承包商自主安全管理（A階段）

運(yùn)用承包商管理信息系統(tǒng)，通過(guò)一個(gè)工程項(xiàng)目的完整過(guò)程，驗(yàn)證承包商評(píng)估考核結(jié)果與實(shí)際業(yè)務(wù)水平的一致性，為持續(xù)循環(huán)承包商評(píng)估考核工作提供真實(shí)的數(shù)據(jù)，并使承包商了解自身短板，促進(jìn)承包商強(qiáng)化自主安全管理。

4.2合同管理

建設(shè)單位與承包商是合同關(guān)系而非上下級(jí)的行政管理關(guān)系，因此，更多是通過(guò)合同和相關(guān)法律法規(guī)要求等，對(duì)承包商提出安全管理要求。

針對(duì)分包單位事故多發(fā)的形式，網(wǎng)公司設(shè)定了基建安全管理“紅線”—“五個(gè)嚴(yán)禁”，為更好將“五個(gè)嚴(yán)禁”切實(shí)落實(shí)到基建安全管理中，公司從合同管理著手，相繼開(kāi)展了一系列工作，力求達(dá)到有效降低安全風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)。

（1）在合同范本中固化“五個(gè)嚴(yán)禁”的要求（P階段）

1）規(guī)范招標(biāo)文件，統(tǒng)一合同版本。

公司進(jìn)一步規(guī)范電網(wǎng)建設(shè)工程招標(biāo)文件，強(qiáng)化招標(biāo)過(guò)程，統(tǒng)一、制訂電網(wǎng)建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同范本，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)合同版本使用覆蓋率100%。

2）對(duì)承包合同、分包合同進(jìn)行審查。

施工承包商在專(zhuān)業(yè)分包項(xiàng)目開(kāi)工前，及時(shí)與業(yè)主項(xiàng)目部批準(zhǔn)的分包商簽訂分包合同，分包合同中須明確分包性質(zhì)。在簽訂合同的同時(shí)，必須根據(jù)分包性質(zhì)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際簽訂分包安全協(xié)議、廉政協(xié)議。

（2）核查分包合同的合規(guī)性（D階段）

在工程實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)禁承包單位將基建主體工程的施工專(zhuān)業(yè)分包給其他單位，因此開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查時(shí)，高度關(guān)注主體工程與非主體工程的分包性質(zhì)；將分包合同與工程實(shí)際分包情況相比對(duì)。

（3）全面開(kāi)展“五個(gè)嚴(yán)禁”執(zhí)行情況檢查工作（C階段）

公司在基建領(lǐng)域全面開(kāi)展“五個(gè)嚴(yán)禁”執(zhí)行情況檢查工作，對(duì)違法轉(zhuǎn)包、違規(guī)分包及以包代管等行為進(jìn)行清理整頓。此外，公司基建部還不定期組織專(zhuān)業(yè)檢查隊(duì)伍，對(duì)各單位的工程建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)展常規(guī)或突擊檢查，重點(diǎn)檢查落實(shí)基建安全“五個(gè)嚴(yán)禁”的情況以及分包管理情況。

篇(3)

關(guān)鍵詞:施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因防范

一、施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析

我國(guó)施工企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多，除了受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響外，還存在于招投標(biāo)、合同管理、成本控制、竣工結(jié)算等多個(gè)環(huán)節(jié)，總體來(lái)說(shuō)主要有以下幾個(gè)方面：

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括國(guó)家政治和經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)體制改革狀況等，涉及通貨膨脹、利率與匯率、金融市場(chǎng)、財(cái)稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、外貿(mào)政策等方方面面的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是難以準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)和無(wú)法改變的，可能給企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，同時(shí)也可能增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)盲目投標(biāo)的所造成的風(fēng)險(xiǎn)

投標(biāo)是施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目實(shí)施的第一步。在大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招標(biāo)中，參與投標(biāo)的施工企業(yè)在項(xiàng)目業(yè)績(jī)、技術(shù)方案、施工組織方案、機(jī)械裝備等方面的差距越來(lái)越小，投標(biāo)報(bào)價(jià)的高低成了能否中標(biāo)的決定性因素。因此，一些施工企業(yè)為了能中標(biāo)，不顧自身施工能力和管理水平，一再壓低投標(biāo)報(bào)價(jià)，甚至低于項(xiàng)目實(shí)際成本，這就引發(fā)一系列的如收益風(fēng)險(xiǎn)、采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、存貨變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)合同管理引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)樵诤贤勁羞^(guò)程中的不平等關(guān)系,業(yè)主單位往往會(huì)在簽訂合同時(shí)附加一引起具有單方約束性、過(guò)于苛刻的權(quán)利等不平等條款。在施工過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)主變更合同要求的情況，這就會(huì)打亂施工企業(yè)的施工計(jì)劃和組織管理。在分包方面，由于選擇的分包單位履約能力不足，造成不能按照合同的約定按期完成分包工程，從而影響整個(gè)工程進(jìn)度，造成不能及時(shí)驗(yàn)工，收取工程款。

(四)項(xiàng)目成本控制不力造成的風(fēng)險(xiǎn)

工程項(xiàng)目能否盈利就是看能否控制工程成本，影響成本的因素有：勞務(wù)分包的模式與價(jià)格、材料采購(gòu)價(jià)格與消耗、機(jī)械設(shè)備租賃單價(jià)與消耗、施工技術(shù)方案與資源配置、項(xiàng)目工期及進(jìn)度安排、項(xiàng)目安全情況、大小臨設(shè)設(shè)置方案與標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目管理水平等，能否對(duì)以上眾多影響因素采取不同措施加以控制，對(duì)項(xiàng)目間接費(fèi)用制定一定的開(kāi)支計(jì)劃，是成本管理的一大重點(diǎn)。

(五)項(xiàng)目竣工結(jié)算不及時(shí)造成的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目竣工結(jié)算過(guò)程中由于結(jié)算送審不及時(shí)、結(jié)算資料不完整、資料不真實(shí)、高估冒算等多種原因造成項(xiàng)目竣工結(jié)算不及時(shí)，造成工程款的回收難度更大，周期更長(zhǎng)?？⒐そY(jié)算的拖延也延長(zhǎng)了工程保修時(shí)間，增加工程保修費(fèi)用和工程項(xiàng)目成本,耗費(fèi)大量人力物力財(cái)力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。

二、施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)上述施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因,施工企業(yè)采用相應(yīng)的手段和措施,對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避、防范，降低財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

(一)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理管理機(jī)制

施工企業(yè)為了防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立完善的法人治理制度，建立規(guī)范的公司治理機(jī)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成有效的職責(zé)分工及制衡機(jī)制。施工企業(yè)應(yīng)健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，專(zhuān)門(mén)設(shè)置一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，直接隸屬于企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人，或者由企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立專(zhuān)項(xiàng)制度和安排專(zhuān)門(mén)人員來(lái)負(fù)責(zé)，使得財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能應(yīng)對(duì)宏觀環(huán)境變化給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)分析招標(biāo)信息，不投問(wèn)題標(biāo)、虧損標(biāo)

施工企業(yè)應(yīng)在投標(biāo)前做好標(biāo)前調(diào)查，詳細(xì)了解項(xiàng)目的工程情況、標(biāo)段劃分、招標(biāo)條件與資格要求等信息，包括對(duì)所在地市場(chǎng)調(diào)查、建設(shè)方情況調(diào)查、施工場(chǎng)地情況調(diào)查、供應(yīng)商調(diào)查以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查等，認(rèn)真進(jìn)行分析，并形成調(diào)查報(bào)告。組織公司相關(guān)部門(mén)對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)評(píng)審，對(duì)資金不落實(shí)、條件刻苛，標(biāo)價(jià)過(guò)低的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目堅(jiān)決放棄。

(三)加強(qiáng)合同風(fēng)險(xiǎn)的控制

施工企業(yè)應(yīng)指定專(zhuān)人管理合同，制訂統(tǒng)一的合同范本，授權(quán)書(shū)文本，并根據(jù)合同的重要程度確定分級(jí)評(píng)審方法。施工企業(yè)應(yīng)成立合同評(píng)審小組，在合同的簽訂前對(duì)合同的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行評(píng)審，分析合同的可行性、經(jīng)濟(jì)性、適宜性、合法性，掌握合同風(fēng)險(xiǎn)，制訂風(fēng)險(xiǎn)防范措施，形成書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)，根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)簽訂合同。

(四)加強(qiáng)成本控制，控制項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

首先，組建精干高效的項(xiàng)目部，人員定崗定編，制定現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)支出。其次，在施工過(guò)程中，科學(xué)制定施工方案，優(yōu)化施工工藝，合理配置生產(chǎn)要素，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，選擇最優(yōu)施工方案。再次，加強(qiáng)材料的計(jì)劃、采購(gòu)、驗(yàn)收、領(lǐng)用、消耗、核算等各環(huán)節(jié)的管理。第四，合理配置機(jī)械設(shè)備，充分做好機(jī)械設(shè)備租賃和購(gòu)買(mǎi)方案的經(jīng)濟(jì)比選工作；要按工程量大小，合理租賃機(jī)械設(shè)備，嚴(yán)禁機(jī)械設(shè)備閑置。

(五)及時(shí)辦理竣工結(jié)算，控制決算過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)

按照合同要求在完成工程施工后，就要及時(shí)辦理竣工結(jié)算，積極催收工程款，努力提高應(yīng)收賬款的回收和周轉(zhuǎn)。施工企業(yè)還應(yīng)通過(guò)編制變更索賠策劃書(shū)，收集變更通知單、會(huì)議紀(jì)要等重要資料推進(jìn)變更索賠工作，在最大程度上減少施工企業(yè)前期投入的資源損失和資金占用。

三、結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)管理者不可能完全消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只能對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，從中找出不同財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體原因，并采取有效措施來(lái)增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn):

[1]財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)資格評(píng)價(jià)中心2015高級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社

[2]劉桂榮.探究建筑企業(yè)資金管理中如何應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[J].大科技2013（07）

[3].施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究[J].科技資訊,2012(1)

篇(4)

關(guān)鍵詞：合同管理；造價(jià)；防范

1工程造價(jià)合同管理中存在的問(wèn)題

1.1合同簽訂的法律意識(shí)淡薄

對(duì)于工程合同而言一旦簽署就具備一定的法律效應(yīng)，而很多工程承包和招投標(biāo)合同的管理者卻對(duì)此較為忽視，仍然停留在傳統(tǒng)的協(xié)商和討論解決問(wèn)題的基礎(chǔ)上，導(dǎo)致很多“理賠”糾紛發(fā)生。其實(shí)工程合同的簽訂必須要以法律為前提，確保法律規(guī)范的合同范本能夠保護(hù)雙方的利益，并對(duì)相應(yīng)的工程變更情況做出明確的規(guī)定，對(duì)理賠情況也要有詳細(xì)地說(shuō)明，這樣就能夠避免出現(xiàn)嚴(yán)重的工程糾紛，使得工程造價(jià)難以控制。

1.2合同簽訂原則不規(guī)范

合同簽訂原則應(yīng)該表現(xiàn)出在造成他方損害的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)?shù)葍r(jià)有償。這是工程合同簽署的基本原則，但是受工程承包合同條款的限制，很多合同存在漏洞，使得工程造價(jià)不斷提升，嚴(yán)重危害了建設(shè)單位的利益，出現(xiàn)合同糾紛。其實(shí)，造成這種現(xiàn)象的原因就是在實(shí)際工作中，承發(fā)包雙方忽視合同的嚴(yán)肅性，違背合同的等價(jià)有償原則，以各自的經(jīng)濟(jì)利益為中心，隨意違背合同條款。甲、乙雙方的這些違約行為，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。

1.3缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理

合同簽訂的內(nèi)容往往較為嚴(yán)謹(jǐn)，但是在執(zhí)行合同內(nèi)容的過(guò)程中卻容易出現(xiàn)工程變更和超支的現(xiàn)象，這主要是由于缺乏健全的合同管理制度和體系造成的。工程建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位和施工單位更為重視對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度等方面的實(shí)際控制，而對(duì)于合同的執(zhí)行情況則較為忽視，認(rèn)為既然是按照施工圖進(jìn)行施工就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。就是這樣的管理模式，出現(xiàn)很多合同管理問(wèn)題，例如：現(xiàn)場(chǎng)簽證不及時(shí)和設(shè)計(jì)變更管理混亂等：不采取主動(dòng)控制，而采取拖、壓、靠等被動(dòng)方式，如現(xiàn)場(chǎng)簽證不及時(shí)或者含糊、搞秋后算帳，隨性大；又如被動(dòng)的變更、修改設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)變更管理混亂。這些問(wèn)題必須在健全合同管理的基礎(chǔ)上加以完善。

1.4忽視合同的嚴(yán)肅性，違背等價(jià)有償?shù)脑瓌t

自覺(jué)執(zhí)行合同條款，全面履行合同義務(wù)，是合同當(dāng)事人一切行為的最高準(zhǔn)則。簽訂合同的甲、乙雙方，經(jīng)濟(jì)法律地位是平等的，沒(méi)有主從關(guān)系。在實(shí)際工作中，承發(fā)包雙方忽視合同的嚴(yán)肅陛，違背合同的等價(jià)有償原則，以各自的經(jīng)濟(jì)利益為中心，隨意違背合同條款。甲、乙雙方的這些違約行為，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生

1.5缺乏健全的合同管理機(jī)構(gòu)

一些建設(shè)項(xiàng)目不重視合同管理體系的建設(shè)。合同歸口管理、分級(jí)管理和授權(quán)管理機(jī)制不健全，誰(shuí)都可以簽合同，合同管理程序不明確，或有制度不執(zhí)行，該履行的手續(xù)不履行，缺少必要的審查和評(píng)估步驟。缺乏對(duì)合同管理的有效監(jiān)督和控制。

1.6合同管理專(zhuān)業(yè)人才缺乏

建設(shè)合同涉及內(nèi)容多，專(zhuān)業(yè)面廣，合同管理人員需要有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、法律知識(shí)和造價(jià)管理知識(shí)。很多建設(shè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓(xùn)，將合同管理簡(jiǎn)單地視為一種事務(wù)陛工作。甚至有的領(lǐng)導(dǎo)直接敲定由一般辦公人員辦理合同。一旦發(fā)生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

2建立合同管理機(jī)構(gòu)與制度，做好施工合同交底

完善的施工企業(yè)合同管理制度應(yīng)當(dāng)包括：施工企業(yè)合同內(nèi)部會(huì)簽制度、審查批準(zhǔn)制度、印章制度、檢查和獎(jiǎng)勵(lì)制度、合同管理目標(biāo)制度以及合同管理質(zhì)量責(zé)任制度。

在進(jìn)行合同交底時(shí)，應(yīng)首先將各種合同事件的責(zé)任分解落實(shí)到各工程小組或分包商。落實(shí)的合同和合同分析文件有：合同事件表（任務(wù)單，分包合同）；施工圖紙；設(shè)備安裝圖紙；詳細(xì)的施工說(shuō)明等。重點(diǎn)對(duì)如下幾項(xiàng)進(jìn)行技術(shù)、法律的解釋和說(shuō)明：工程的質(zhì)量、技術(shù)要求和實(shí)施中的注意點(diǎn)；工期要求；消耗標(biāo)準(zhǔn)；相關(guān)事件之間的關(guān)系；各工程小組（分包商漬任界限的劃分；完不成責(zé)任的影響和法律后果等。同時(shí)加強(qiáng)合同實(shí)施前和其他相關(guān)方面（業(yè)主、監(jiān)理工程師、分包商）的溝通，召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議，落實(shí)各種安排，強(qiáng)調(diào)合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)常性的檢查、監(jiān)督，最后，通過(guò)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)保證合同責(zé)任的完成。

3規(guī)范合同中各方關(guān)系

3.1規(guī)范各方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)關(guān)系

在工程建設(shè)中規(guī)范處理各方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)的前提是：業(yè)主、工程師、施工企業(yè)三者之間是平等的。只有在這一前提下，才能夠正確處理三方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)之間的關(guān)系。如果在工程建設(shè)中不能按照合同規(guī)定的各方權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)去執(zhí)行，合同將無(wú)法執(zhí)行，必將造成權(quán)責(zé)不明，工程的工期、質(zhì)量、投資無(wú)法控制。

3.2規(guī)范各方的工作程序關(guān)系

按合同規(guī)定應(yīng)該按程序報(bào)批各類(lèi)文件，需報(bào)批的項(xiàng)目應(yīng)報(bào)批后才能實(shí)施；工程建設(shè)中重大問(wèn)題的處理和重大變更施工企業(yè)報(bào)送工程師審查后應(yīng)由業(yè)主批準(zhǔn)后才能實(shí)施；施工圖紙和設(shè)計(jì)變更通知單應(yīng)由工程師審查后加蓋工程師審查印章，才能發(fā)送施工企業(yè)進(jìn)行實(shí)施等。

3.3正確處理三方的利益關(guān)系

在處理三方利益關(guān)系時(shí)，應(yīng)遵循的原則是公平、公正、合理，應(yīng)遵循的依據(jù)是合同。三方應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定去履行各自的責(zé)任與義務(wù)，當(dāng)一方當(dāng)事人沒(méi)有履行或沒(méi)有完全履行，給對(duì)方造成損失時(shí)，當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償經(jīng)濟(jì)損失，保證合同順利執(zhí)行。只有這樣才能處理好三方的利益關(guān)系。

4做好工程造價(jià)合同索賠管理

4.1對(duì)于一個(gè)施工企業(yè)來(lái)講，工程索賠是維護(hù)自身合法權(quán)益的重要手段，當(dāng)前的建材市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，承包商不斷的壓低報(bào)價(jià)以期中標(biāo)，但在實(shí)際工程中由于各風(fēng)險(xiǎn)的存在，使得施工企業(yè)往往面對(duì)工程虧損的局面，若企業(yè)掌握先進(jìn)的索賠管理手段，那么不僅能夠扭轉(zhuǎn)企業(yè)虧損的局勢(shì)，同時(shí)還可以提高企業(yè)的合同管理水平，另外，工程索賠工作的實(shí)施，還有利于工程施工過(guò)程存在風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)工程面臨風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，通過(guò)索賠，可將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給業(yè)主單位或適合承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)的第三方。

4.2在進(jìn)行工程索賠工作時(shí)，必須要遵循一定的原則，具體如下：

（1）嚴(yán)格以合同作為依據(jù)

必須將招標(biāo)文件及雙方合同作為根本的依據(jù)，按其規(guī)定的有關(guān)條例起草索賠意向書(shū)，索賠意向書(shū)必須包含索賠事件的起因、時(shí)間、場(chǎng)所等內(nèi)容，因此在意向書(shū)中應(yīng)將索賠項(xiàng)目及緣由寫(xiě)明，并應(yīng)附有計(jì)算損失的詳細(xì)資料及證明。

（2）按時(shí)遞交索賠意向書(shū)

索賠意向書(shū)在提出之后，應(yīng)及時(shí)提交給監(jiān)理工程師，并由監(jiān)理工程師及主管監(jiān)理簽字確認(rèn)，再經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人及各級(jí)監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)確定。

（3）及時(shí)收集索賠資料

在索賠意向書(shū)簽字確認(rèn)后，要及時(shí)的收集證據(jù)，并保證收集到的證據(jù)及資料要真實(shí)，對(duì)一些施工過(guò)程中的重大問(wèn)題要做好文字記錄，以做為處理索賠時(shí)的事實(shí)及數(shù)據(jù)憑證，在工程施工中的花費(fèi)及工期索賠應(yīng)附帶現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理認(rèn)可的記錄及相關(guān)的材料。

5結(jié)語(yǔ)

合同的管理是一門(mén)精細(xì)的科學(xué)，需要造價(jià)人員掌握有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、定額、材料、法律等大量相關(guān)知識(shí)，同時(shí)需要足夠的精力、責(zé)任心和耐心，才能處理好計(jì)價(jià)、變更、索賠等問(wèn)題，合理確定工程造價(jià)和有效控制工程投資，維護(hù)合同雙方的合法利益。

參考文獻(xiàn)

1 仇志敏；論建設(shè)工程造價(jià)控制與管理[J]；淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)；2010年01期

篇(5)

【關(guān)鍵詞】BT模式；項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)；分析探討

1. 前言

BT（Build Transfer）項(xiàng)目的定義與特點(diǎn)： BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫(xiě)形式，即“建設(shè)――移交”。 BT模式是BOT模式的一種變換形式。BT項(xiàng)目建設(shè)是政府利用非政府資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施或非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。項(xiàng)目融資是BT項(xiàng)目建設(shè)中最為關(guān)鍵的問(wèn)題。BT模式籌集建設(shè)資金也是項(xiàng)目融資的一種新模式，BT項(xiàng)目投資模式可以大大緩解政府對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資壓力，分散基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)；很多地方還處于探索過(guò)程當(dāng)中。BT模式作為一種投資模式，與一般工程模式的最大區(qū)別在于BT模式有一個(gè)資金運(yùn)作、投資增值的過(guò)程。

2. 工程概況與工程建設(shè)中的難點(diǎn)

2.1工程概況：本工程位于某鎮(zhèn)新區(qū)，由27幢單位工程和一幢物業(yè)管理總共28個(gè)單位工程組成，建筑面積為62836.07m2，工程為六層小區(qū)建筑，合同工期為420日歷天，合同造價(jià)（建筑部分）為8999萬(wàn)元；合同總投資約1.2億元；本工程建筑結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為四級(jí)，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年；建筑抗震設(shè)防烈度為：6度；基礎(chǔ)除物業(yè)房外均采用預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土管樁基礎(chǔ)；小區(qū)綠化率為30%。

2.2建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)中的控制難點(diǎn)。BT工程項(xiàng)目的監(jiān)理從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)應(yīng)該是項(xiàng)目全過(guò)程監(jiān)理，監(jiān)理單位應(yīng)該從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)始到工程項(xiàng)目的竣工交付，直到項(xiàng)目的保修為止。而目前通常所為的監(jiān)理只是施工階段的監(jiān)理，所以現(xiàn)階段的監(jiān)理形式與項(xiàng)目的控制要求還沒(méi)有真正接軌，監(jiān)理并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)還得不到真正的優(yōu)化，在施工階段出現(xiàn)的問(wèn)題比較其它工程項(xiàng)目的監(jiān)理要多，現(xiàn)在的工程項(xiàng)目監(jiān)理只是對(duì)BT項(xiàng)目中的施工階段進(jìn)行控制，對(duì)BT項(xiàng)目的監(jiān)理還有待完善。

2.2.1合同難度大。建筑工程中各利益相關(guān)方必須要簽署一系列不同層次的法律文件并以此作為明確相互利益關(guān)系及進(jìn)行約束的依據(jù)，即形成各種利益的法律關(guān)系。BT項(xiàng)目的工程建設(shè)合同從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)業(yè)主只與項(xiàng)目總承包方簽訂項(xiàng)目建設(shè)工程合同和委托監(jiān)理合同。首先，這二個(gè)合同的訂立，在前一個(gè)合同中包括工程項(xiàng)目的其它許多合同，如勘察合同、設(shè)計(jì)合同（建筑設(shè)計(jì)、園林綠化設(shè)計(jì)、市政道路設(shè)計(jì)等），就目前在使用的合同，還沒(méi)有一個(gè)這樣的合同范本，所以要做到內(nèi)容完整全面，一般可能性極??；同樣，監(jiān)理合同也一樣。其次，合同中的合理利率不能確定，因?yàn)槟壳霸谖覈?guó)，政府管理體制中，監(jiān)督、制壓部門(mén)層層不窮，政府的資金并非是哪一級(jí)自己說(shuō)能用就用，用多少由他決定，用得是否合理也不能由他說(shuō)了算，所以合同難度非常之大，合同風(fēng)險(xiǎn)對(duì)政府來(lái)說(shuō)很難預(yù)計(jì)。并且，項(xiàng)目中相當(dāng)多的工作仍然必須由政府方面去完成。如與政府有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)、一些國(guó)有企業(yè)（電力、供水、廣電等）的配套建設(shè)在工程中的等。

2.2.2資金投入量大，融資難度大。

（1）投資項(xiàng)目資金投入量少則數(shù)千萬(wàn)元，多則數(shù)億，如本工程總投資約為1.2億元。我國(guó)目前的建筑企業(yè)管理體制下，除國(guó)家重大、重要建設(shè)工程項(xiàng)目采用施工企業(yè)直接控制外，大多建筑工程項(xiàng)目實(shí)際實(shí)行的是老板承包制式的建筑工程項(xiàng)目管理制，這種模式下的建設(shè)工程項(xiàng)目，資金融資難度非常之大。如本工程承包合同約定竣工驗(yàn)收合格后業(yè)主支付60%的工程款，而僅建筑工程一項(xiàng)投資約在九千萬(wàn)元以上，如些投資除了銀行融資以外，一般沒(méi)有其它的解決辦法，而銀行融資對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)這么大的貸款融資風(fēng)險(xiǎn)和難度可想而知。建筑工程中僅民工工資一項(xiàng)也會(huì)因老板不能支付而驚動(dòng)政府相關(guān)部門(mén)，政府相關(guān)部門(mén)也會(huì)因工程的民工工資支付而產(chǎn)生其它負(fù)面影響。

（2）利潤(rùn)最大化是任何老板追求的目的，融資的困難和利潤(rùn)必定也體現(xiàn)到工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面，某種程度上也會(huì)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全帶來(lái)不利。

2.2.3監(jiān)理控制難度大。（1）設(shè)計(jì)優(yōu)化難、設(shè)計(jì)變更多，控制難。因?yàn)锽T模式項(xiàng)目的合同包括工程設(shè)計(jì)均則總承包方完成，設(shè)計(jì)文件按照我國(guó)的現(xiàn)行建設(shè)體制需要由業(yè)主報(bào)相應(yīng)圖審機(jī)構(gòu)通過(guò)圖審，業(yè)主要工程項(xiàng)目中只對(duì)某些功能性的要求進(jìn)行控制，設(shè)計(jì)工作也是由總承包方完成，所以設(shè)計(jì)變更的很大一部分權(quán)利掌握在總承包方，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)總承包方在施工過(guò)程中會(huì)較多地對(duì)設(shè)計(jì)按有利于自己承包的方面進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，即使有監(jiān)理進(jìn)行控制，也很難把握設(shè)計(jì)變更。也因?yàn)槟壳拔覈?guó)的法律法規(guī)將工程的變更權(quán)完全交由設(shè)計(jì)單位，監(jiān)理對(duì)工程變更實(shí)際上只是留于表面或形式，總監(jiān)理工程師對(duì)設(shè)計(jì)變更也只是一種走程序。（2）材料控制難。建筑工程需要大量的、多規(guī)格、多種類(lèi)的建筑材料，在設(shè)計(jì)與施工中可以進(jìn)行代換，一些不是國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范中強(qiáng)制性條文中規(guī)定的項(xiàng)目只要設(shè)計(jì)同意，均可通過(guò)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行。所以為了利潤(rùn)更大總承包都會(huì)按照合法的程序進(jìn)行對(duì)已有利的變更。如本工程設(shè)計(jì)文件中所使用的進(jìn)戶門(mén)為鋼質(zhì)防盜門(mén)，這種門(mén)在市場(chǎng)上一般價(jià)格為每樘2000元～3000元，而承包商經(jīng)過(guò)變更后使用價(jià)格為500元/樘的普通鋼板門(mén)。（3）進(jìn)度、投資失控；由于BT模式的建設(shè)項(xiàng)目是總承包方全帶資地實(shí)施工程項(xiàng)目，資金是否得到保證關(guān)系到整個(gè)工程的進(jìn)度和質(zhì)量、安全，在業(yè)主無(wú)任何投入的工程中，除承包商外，其它人是根本沒(méi)有權(quán)力能對(duì)工程的進(jìn)度和和投資進(jìn)行有效的控制的。甚至對(duì)安全的控制，只有政府安全質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的行政管理才能進(jìn)行強(qiáng)制的監(jiān)督和管理。

3. BT模式的不足與改進(jìn)

3.1BT模式項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用過(guò)大。采用BT方式必須經(jīng)過(guò)確定項(xiàng)目、項(xiàng)目準(zhǔn)備、招標(biāo)、談判、簽署與BT有關(guān)的合同，移交等階段，涉及政府許可、審批諸多環(huán)節(jié)，牽涉的范圍廣，復(fù)雜性強(qiáng)，操作難度大，最重要的是融資成本也因中間環(huán)節(jié)多而增高。 BT方式中的融資監(jiān)管難度大，也是一種合同的組合，因此，融資監(jiān)管難度大。如本工程，在中間環(huán)節(jié)中承包商在二個(gè)春節(jié)關(guān)頭面臨具大的資金支付困難，而業(yè)主按合同又不能支付。

3.2BT模式下項(xiàng)目分包情況嚴(yán)重。BT方式中政府（業(yè)主）只與項(xiàng)目總承包人發(fā)生直接聯(lián)系（實(shí)際為項(xiàng)目承包老板），為了減少融資難度，老板會(huì)將工程項(xiàng)目建設(shè)的大部分項(xiàng)目分包給其它分包商來(lái)減少自己的資金風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的分包將愈顯嚴(yán)重。從而導(dǎo)致項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、安全方面不同程度地會(huì)發(fā)生或多或少的問(wèn)題。建議由項(xiàng)目建筑施工企業(yè)進(jìn)行總承包，真正實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制。

3.3在BT項(xiàng)目中，政府雖規(guī)定督促和協(xié)助投資方質(zhì)量保證體系，申請(qǐng)政府質(zhì)量安全監(jiān)督，健全各項(xiàng)管理制度。但是，投資方出于其利益考慮，在BT項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、施工進(jìn)度等方面存在問(wèn)題，建設(shè)工程的質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。

3.4BT模式缺陷的改進(jìn)探索。BT投資建設(shè)項(xiàng)目還在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，管理上不同程度地存在著一部分項(xiàng)目在政府內(nèi)封閉運(yùn)作；也存在對(duì)項(xiàng)目功能與方案審核監(jiān)管不力、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員缺乏、地方壟斷和地方保護(hù)，甚至出現(xiàn)腐敗等現(xiàn)象。BT模式的項(xiàng)目工程，應(yīng)該上不同專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家在前期加入，并對(duì)各環(huán)節(jié)實(shí)行控制和優(yōu)化，以減少設(shè)計(jì)變更。

3.5融資問(wèn)題和工程造價(jià)管理問(wèn)題是BT模式下項(xiàng)目投資建設(shè)中最大的問(wèn)題。融資可以通過(guò)二個(gè)方面進(jìn)行解決，一是從立法上解決銀行對(duì)BT模式下建設(shè)項(xiàng)目的融資；二是業(yè)主可根據(jù)不同的階段實(shí)行按比例適當(dāng)支付，以減輕總承包方的融資困難，如分設(shè)計(jì)完成、基礎(chǔ)施工及中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收幾個(gè)階段按一定比例適當(dāng)支付。 造價(jià)管理也可以從二方面考慮控制，一是允許BT模式下的適高利潤(rùn)；二是政府審計(jì)部門(mén)應(yīng)該認(rèn)可業(yè)主和總承包商的法律行為，按照合同進(jìn)行審計(jì)，讓業(yè)主和承包商在嚴(yán)格法律下的行為受到保障。

3.6BT模式應(yīng)用的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)少，很多效果還在探索、試點(diǎn)中，可以說(shuō)是新生事物。因此，最基本、最重要的是要有明確的合同法律保護(hù)，在模式的項(xiàng)目管理上，對(duì)項(xiàng)目的投資概算、設(shè)計(jì)方案的確定，工程質(zhì)量的監(jiān)督管理以及財(cái)務(wù)審計(jì)都應(yīng)從法律上正確定位。

篇(6)

［關(guān)鍵詞］產(chǎn)權(quán)式酒店；誠(chéng)信；品牌

改革開(kāi)放三十多年來(lái),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,到2008年人均gdp達(dá)到3313美元,酒店行業(yè)也得到迅猛發(fā)展,一些新型的酒店如雨后春筍般崛起,其中由國(guó)外引進(jìn)的產(chǎn)權(quán)式酒店在這近十年來(lái)得到一定程度的發(fā)展并在國(guó)內(nèi)占據(jù)重要的一席之地。

1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的實(shí)質(zhì)

“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一概念起源于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,由“時(shí)權(quán)酒店”(time share hotel）演變而來(lái)。所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”就是由個(gè)人或集團(tuán)投資者買(mǎi)斷酒店客房的產(chǎn)權(quán),即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者,每一間客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。投資者將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲得該物業(yè)的增值,同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

今天的產(chǎn)權(quán)式酒店可分為三大類(lèi)：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型酒店、有限自用投資型酒店。

1.2 具有中國(guó)特色的產(chǎn)權(quán)酒店

由于產(chǎn)權(quán)式酒店是“舶來(lái)品”,所以一定程度上在我國(guó)遭遇到水土不服的現(xiàn)象,直到2001年,它才真正作為一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式風(fēng)靡全國(guó)。在人們的眼中,它是一種全新的房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài),兼具地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營(yíng)投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資特性的投資方式。

2 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)發(fā)展所遭遇到的難題

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式,這類(lèi)酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資,40％是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析,目前購(gòu)買(mǎi)者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者雙重個(gè)性。作為消費(fèi)者,客戶享受旅游度假的服務(wù),享受餐飲、娛樂(lè)、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者,客戶享受所購(gòu)買(mǎi)的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。因此,產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于投資者而言看似一塊誘人的“香餑餑”,但從全國(guó)范圍來(lái)看,特別是近幾年,雖然很多大城市和旅游景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般涌現(xiàn),并伴隨著高預(yù)期收益的承諾,但它們的實(shí)際銷(xiāo)售卻遇到了瓶頸,停滯不前。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)有其一系列的原因；一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金,目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒(méi)有成熟,國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒(méi)有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者了解和接受；四是我國(guó)有關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還不健全；五是銷(xiāo)售價(jià)格偏高等。

由于產(chǎn)權(quán)式酒店是一種先付款后消費(fèi)的產(chǎn)品,購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益(使用、繼承、饋贈(zèng)和轉(zhuǎn)讓)的保障成為國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店最突出的問(wèn)題和矛盾,而這主要來(lái)源于消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的誠(chéng)信危機(jī)。

3 誠(chéng)信危機(jī)造成的根源

產(chǎn)權(quán)式酒店的誠(chéng)信危機(jī)主要來(lái)自以下兩方面。

3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信危機(jī)

酒店的誠(chéng)信危機(jī)主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商方面。有一部分的開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機(jī)不純,如為了融資和銷(xiāo)售爛尾樓而故意夸大其利潤(rùn)率。在國(guó)內(nèi)還存在的一種普遍現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商只重視開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售而忽略管理,致使酒店經(jīng)營(yíng)不善,投資者的收益達(dá)不到預(yù)期的希望。

3.2 委托酒店管理方的誠(chéng)信危機(jī)

產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利能力主要依靠酒店經(jīng)營(yíng)管理水平。購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否足夠的誠(chéng)信也非常的重要。管理方在對(duì)業(yè)主擁有的閑置客房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理時(shí)采取各種方法調(diào)整客房經(jīng)營(yíng)收入,服務(wù)項(xiàng)目收入以及管理成本的控制等都面臨誠(chéng)信危機(jī)。

4 樹(shù)立品牌——雙贏的選擇

品牌作為酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高層次手段,對(duì)其發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。通過(guò)樹(shù)立好的產(chǎn)權(quán)式酒店品牌使得在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。

對(duì)房地產(chǎn)商而言,品牌以其知名度、美譽(yù)度、滿意度和忠誠(chéng)度得到投資者和消費(fèi)者的接納和認(rèn)可,大幅度推動(dòng)銷(xiāo)售,加強(qiáng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)展和與各方面合作者的談判能力等,從而得到更大的發(fā)展。

對(duì)投資者而言,促使其實(shí)現(xiàn)高收益和休閑娛樂(lè)的期望。

5 如何樹(shù)立好的品牌形象

一個(gè)品牌具有其獨(dú)特品質(zhì)和影響力,它包括獨(dú)特、品位、質(zhì)量、行業(yè)影響力和社會(huì)影響力及商標(biāo)；無(wú)形品牌的創(chuàng)造是依靠每位員工在塑造品牌的過(guò)程中建立的。品牌作為內(nèi)涵,國(guó)內(nèi)的酒店和管理公司都需要這樣一個(gè)持續(xù)的能力,使自己的服務(wù)和產(chǎn)品不斷提升,不斷創(chuàng)新,只有形成這種機(jī)制我們才能夠發(fā)展。

首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)對(duì)自身的管理:對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)評(píng)估和論證,開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)合理,注重酒店的長(zhǎng)期收益;開(kāi)發(fā)商在追求利益的同時(shí)也要保障消費(fèi)者和投資者的利益。在一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上能否選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式,必須進(jìn)行科學(xué)評(píng)估和論證。評(píng)估和論證主要包括地區(qū)宏觀環(huán)境和項(xiàng)目環(huán)境這兩大方面的內(nèi)容。

地區(qū)宏觀環(huán)境,房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都與地區(qū)宏觀環(huán)境及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接相關(guān)。宏觀環(huán)境包括：自然地理環(huán)境,歷史人文環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。自然地理環(huán)境影響人流、物流、信息流和自然風(fēng)光的可觀賞性、可體驗(yàn)性；歷史人文環(huán)境對(duì)于思想觀念、思維方式、生活習(xí)慣的形成以及文化的傳承有著重要的、獨(dú)特的、不可替代的作用；社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是商品社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),社會(huì)的繁榮穩(wěn)定,居民收入的增加是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件,經(jīng)濟(jì)水平高低和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快慢,決定著人們的消費(fèi)水平和人員流動(dòng)的數(shù)量、速度,直接影響著酒店業(yè)需求數(shù)量和水平。因此,對(duì)宏觀環(huán)境的評(píng)估是確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)。

對(duì)宏觀環(huán)境的評(píng)估,主要有以下幾項(xiàng)重要內(nèi)容。

當(dāng)?shù)氐闹饕纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要包括：人口情況(常住人口和流動(dòng)人口),gdp總量,財(cái)政收入,人均可支配收入,社會(huì)消費(fèi)品零售總額等年度完成情況及其增長(zhǎng)；當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),特色行業(yè)和產(chǎn)品情況；在全國(guó)、全省的地理位置及其優(yōu)劣勢(shì),水、陸、空交通情況；當(dāng)?shù)刈匀痪坝^、歷史遺存、人文特色。如著名旅游景點(diǎn)、歷史文物、特色民俗、民風(fēng)及其開(kāi)發(fā)程度、旅游收入等；經(jīng)濟(jì)政策,發(fā)展規(guī)劃,政府效率,企業(yè)環(huán)境。

項(xiàng)目環(huán)境,項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估是評(píng)估項(xiàng)目所在地、所在位置是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。該評(píng)估是在以上評(píng)估認(rèn)為在該城市或地區(qū)可以搞酒店項(xiàng)目的前提下對(duì)具體地點(diǎn)是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的評(píng)估。其具體內(nèi)容包括:項(xiàng)目所在位置所處區(qū)域,在本地的地位及其詳細(xì)規(guī)劃；項(xiàng)目及其周邊的道路情況；項(xiàng)目位置的人流、交通情況；項(xiàng)目所在地的市政公用設(shè)施配套情況；項(xiàng)目周邊的機(jī)關(guān)、單位、社區(qū)情況；項(xiàng)目周邊的酒店業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)狀況；項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況。

5.1 禁止為了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)亂開(kāi)空頭支票

在產(chǎn)權(quán)酒店的廣告宣傳資料中,開(kāi)發(fā)商一般都明示了令人心動(dòng)的投資回報(bào)和承諾,但大多數(shù)情況是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的,在實(shí)際當(dāng)中往往無(wú)法達(dá)到。虛高回報(bào)率的炒作,不僅使得開(kāi)發(fā)商信譽(yù)受到影響,而且加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn),長(zhǎng)期下去會(huì)得不償失,被市場(chǎng)和消費(fèi)者所拋棄。因此,一定要根據(jù)旅游的季節(jié)性,周邊環(huán)境,所處地段，主要酒店的位置、規(guī)模、數(shù)量、檔次、住房率、價(jià)格，消費(fèi)群體等各種綜合環(huán)境如實(shí)計(jì)算出其酒店經(jīng)營(yíng)管理公司預(yù)期的入住率,從而慎重確定投資回報(bào)。

        5.2 硬件設(shè)施的保障

根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)內(nèi)人士介紹,酒店要想有贏利的空間,與酒店的規(guī)模、檔次、硬件設(shè)施的規(guī)范化投入和周邊配套設(shè)施都有很大的關(guān)系。酒店對(duì)自身的裝修檔次和規(guī)模等方面都有嚴(yán)格的把關(guān)。產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵,一般旅游休閑客人喜歡3星級(jí)、4星級(jí)的酒店。多增添開(kāi)放式娛樂(lè)設(shè)施開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)和盡一切可能滿足客人需要現(xiàn)在逐漸也已成為產(chǎn)權(quán)式酒店的必要競(jìng)爭(zhēng)條件之一。

5.3 開(kāi)發(fā)商設(shè)身處地為投資者著想

產(chǎn)權(quán)式酒店是新生事物,投資人認(rèn)購(gòu)并不是很積極,大都持觀望態(tài)度,要接受它尚需時(shí)日。因此開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正確的引導(dǎo),并積極培育消費(fèi)市場(chǎng)和綜合自身和社會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)為消費(fèi)者提供額外利益和優(yōu)惠。首先,應(yīng)積極運(yùn)用房地產(chǎn)行業(yè)的一些運(yùn)作模式為消費(fèi)者提供銀行按揭投資計(jì)劃。其次,對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行一系列的改革使之適合中國(guó)的國(guó)情以及中國(guó)市場(chǎng)的需要。如可以考慮在產(chǎn)品的設(shè)計(jì),價(jià)格優(yōu)惠方面以及針對(duì)職工的年休假制度制定與之相符合的措施等。

5.4 開(kāi)發(fā)商充分考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機(jī)制

產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬于固定資產(chǎn)投資,開(kāi)發(fā)商可替投資者考慮其變現(xiàn)能力如何,如變現(xiàn)和轉(zhuǎn)讓等。并對(duì)各種退出機(jī)制進(jìn)行分析,避免投資失敗。

無(wú)論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議,產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵是酒店管理公司的品牌和能力,選擇優(yōu)秀的酒店管理公司項(xiàng)目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷(xiāo)方法會(huì)很大程度提高酒店的收益率,正是鑒于此,房地產(chǎn)商選擇了著名的酒店管理公司,如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等,基本上都兌現(xiàn)了酒店銷(xiāo)售前的預(yù)期投資高回報(bào)率。

委托酒店管理公司方面樹(shù)立品牌形象,購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時(shí),要與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同,以委托的形式,把自己購(gòu)買(mǎi)的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專(zhuān)業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。

第一,酒店管理公司要能夠做到行業(yè)自律,采取統(tǒng)一的合同范本；在獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí),聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)事務(wù)所審核財(cái)務(wù)報(bào)表,并使它的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面透明化。

第二,管理方可幫助業(yè)主自動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督經(jīng)營(yíng),使業(yè)主委員會(huì)擁有和可以實(shí)行一定的權(quán)利,尤其關(guān)注與業(yè)主的溝通問(wèn)題,與業(yè)主的互動(dòng)應(yīng)該在減低投資風(fēng)險(xiǎn)方面會(huì)有一定的積極作用。

第三,在對(duì)業(yè)主的利潤(rùn)分配方面,根據(jù)每間客房的樓層、朝向、面積等不同的情況進(jìn)行合理的分配；酒店的重新裝修、物業(yè)、水電等方面的費(fèi)用對(duì)業(yè)主盡量做到公開(kāi)化。

第四,創(chuàng)建國(guó)內(nèi)移動(dòng)服務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店,積極加入知名的國(guó)內(nèi)度假交換網(wǎng)絡(luò)或積極加入分時(shí)度假交換體系，與同業(yè)進(jìn)行廣泛的橫向聯(lián)合。

6 產(chǎn)權(quán)式酒店要集團(tuán)化發(fā)展,品牌化經(jīng)營(yíng)

占主導(dǎo)地位的大公司對(duì)市場(chǎng)有更好的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力,因此,集團(tuán)化成為酒店業(yè)獲取消費(fèi)者認(rèn)可的最有效的方式。運(yùn)用好的促銷(xiāo)手段、示范方式培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者,建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度,加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)獲利能力及運(yùn)作的透明度以及在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理手段、營(yíng)銷(xiāo)模式等方面上集團(tuán)化產(chǎn)權(quán)酒店比單個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì),也是單個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店以品牌為導(dǎo)向下大工夫塑造酒店整體形象,走集團(tuán)化道路的必然趨勢(shì)。

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