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篇(1)

一、前期物業(yè)管理的基本定位及重要性

1、前期物業(yè)管理的基本定位

前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開始建設或房屋售出之日起，在小區(qū)業(yè)主委員會正式成立并與物業(yè)管理公司簽訂正式《物業(yè)管理合同》前，開發(fā)建設單位委托或選聘物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務，也可以表述為住宅開發(fā)項目在銷售階段提供的物業(yè)管理服務，是開發(fā)商向購房者提供的過渡性物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動的起始階段，是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我國的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》在對前期物業(yè)管理定位時，指出前期物業(yè)管理是由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

2、前期物業(yè)管理的基本內容和重要性

前期物業(yè)管理主要包括以下內容：一是做好各方面查驗和準備工作。開發(fā)建設單位要配合確定的物業(yè)管理公司對住宅項目進行承接查驗，辦好承接查驗手續(xù)，對住宅小區(qū)整體建設布局情況進行了解。同時，服務業(yè)主做好新房驗收工作，派出技術人員與業(yè)主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質量狀況，及時記錄存在的問題，特別是要與業(yè)主一起進行蓄水試驗，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責任。二是配合物業(yè)管理公司搞好入住裝修和前期衛(wèi)生保潔管理。要在業(yè)主正式入住裝修前制定周密工作計劃，將業(yè)主守則等張貼出來，引導業(yè)主嚴格執(zhí)行。前期物業(yè)管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產(chǎn)生，要劃定專門地點對垃圾進行集中堆放，及時進行降塵和清運，并加大宣傳引導和監(jiān)督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現(xiàn)，還要在該階段適當增加保潔力量，加大衛(wèi)生保潔力度。三是做好前期安全防范和關系協(xié)調工作。前期物業(yè)管理階段住宅小區(qū)人員多且雜，安保設施未完全到位，要做好進出小區(qū)人員登記工作，裝修人員要憑證進出，并做好進出小區(qū)車輛管制和疏導，維護小區(qū)良好秩序。前期物業(yè)管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質量問題、購房合同問題、設施配套問題及安全秩序問題等，對此，要以前期物業(yè)管理公司為主、建設單位積極配合，分類解決存在的問題，協(xié)調好各方面關系，創(chuàng)造穩(wěn)定和諧的小區(qū)氛圍。

通過前期物業(yè)管理包含內容，可以看出開發(fā)建設單位在前期物業(yè)管理中承擔著一定任務，做好前期物業(yè)管理是服務業(yè)主順利入住、解除后期物業(yè)管理矛盾糾紛的重要階段，對后期物業(yè)管理工作及房屋銷售工作關系重大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)單位加強前期物業(yè)管理的對策措施

1、做好前期物業(yè)管理公司招標工作

開發(fā)企業(yè)要提高對前期物業(yè)管理的重視程度，實行監(jiān)管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業(yè)管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質的物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現(xiàn)私訂協(xié)議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業(yè)管理公司進行調查，避免出現(xiàn)資質不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質高的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。

2、簽訂服務合同明確權責義務

物業(yè)管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權責義務、合同期限及違約責任等內容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權責的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理條例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權責，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問題。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《合同法》等規(guī)定，結合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業(yè)主利益或房產(chǎn)銷售。具體實施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗收工作，實現(xiàn)明確的權責移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設施設備歸屬權的矛盾糾紛。

3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

在住宅銷售前，開發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時，按照有關規(guī)定制定內容具體、可操作性強、權責明確的業(yè)主臨時公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說明，讓業(yè)主明確自己應該遵守的條款，保證業(yè)主共同權益。開發(fā)企業(yè)要加強與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時公約等事項明示，輔助物業(yè)管理公司進行科學高效的物業(yè)管理，引導各方共同維護業(yè)主合法權益，督促業(yè)主履行應盡義務，同時對業(yè)主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。

4、督促物業(yè)管理公司履行職責

建設單位在做好招標、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現(xiàn)“質價不符”問題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應用好物業(yè)管理用房，為開展高質高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執(zhí)行流程，切實保障業(yè)主權益。

篇(2)

中圖分類號：C931.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）24-0273-01

第一，我們先談一下前期合同的簽訂問題。

物業(yè)管理合同的簽訂分主要為四個步驟，（1），開發(fā)商通過招投標的方式競選物業(yè)公司，（2），開發(fā)商和選定物業(yè)公司簽訂前期合同，（3），開發(fā)商把前期合同的主要內容寫入物業(yè)買賣合同，（4），業(yè)主入住的時候，直接跟物業(yè)公司簽定協(xié)議合同。

其中在前期合同業(yè)主，無法表達自己的意見或主張權利。所以說，對于業(yè)主而言，對于物業(yè)公司這一塊，假如關注的話，只有兩種選擇，要么放棄對于物業(yè)的不滿，物業(yè)合同當中的前期合同內容對自己不公平，或者不合理，可以放棄。決定要購買這房子，必須無條件接受，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂的物業(yè)合同，沒有商榷的余地。實際上我們感到業(yè)主買房子過程中，關注的中心不是物業(yè)合同的內容，從入住以后接觸物業(yè)服務的時候開始，才開始發(fā)現(xiàn)問題。

開發(fā)商與業(yè)主簽訂物業(yè)買賣合同里，開發(fā)商應當把前期合同內容，應當如實的寫入物業(yè)買賣合同之中。在業(yè)主簽署前期合同的環(huán)節(jié)里，物業(yè)公司也應當確保前期合同內容和與開發(fā)商簽訂的前期合同內容是一致的。作為業(yè)主，要仔細檢查，與開發(fā)商和物業(yè)公司前合同協(xié)議來驗證簽名的簽署本人是否一致。所以，我認為預先簽署的合同每一個環(huán)節(jié)，誠信是至關重要的。

美國的房屋社區(qū)管理模式由社區(qū)協(xié)會簽定相關合同，聘請管理公司，而經(jīng)理人是管理公司的代表。

小社區(qū)的協(xié)會一般傾向于自我管理。自我管理的社會團體組成的協(xié)會占了絕大數(shù)的一部分；現(xiàn)在，美國有大約15萬自我管理的社會團體。

許多大型組織選擇聘請管理公司，以保持他（她）的社區(qū)。這種典型的方案適用于哪種類型的大型社區(qū)。大型社區(qū)的日常管理活動需要一個現(xiàn)場經(jīng)理，他（她）可以由社區(qū)協(xié)會聘請或可由管理公司的雇員被發(fā)送。當小社區(qū)聘請管理公司，社區(qū)協(xié)商安排將主要進行異地物業(yè)經(jīng)理物業(yè)管理的職責。

美國的這種模式有自己的獨到優(yōu)勢，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中國來，我們要吸收其先進的做法，制定出適合我國的政策法規(guī)。

第二，關于物業(yè)管理合同的特點與合同解除權。

（1）首先，物業(yè)管理合同，其中有本身的兩點問題，一是對物的管理，二是包括對行為的管理。該事項管理是公共，公共設施，建筑設施管理的一部分。行為在物業(yè)法律意義上的管理，既要維持這個事情，并在不損害這種法定義務公眾利益。這是隨之而來的，所以在我們討論物權法草案，其中有明確規(guī)定，在不影響公眾安全的行為，當然，如何進行相應的行政主管部門應該介入那里有一個行為的管理，這樣的行為管理是指對業(yè)主在行使自己的專有部分的時候，或者說他上共有的部分或構成危險時，公共設施，物業(yè)公司有這樣的停止這種行為是一個正確的行為。然而，更多的有關此行為的管理，缺乏約束的物業(yè)管理合同。因此，它成為了物業(yè)公司，有一個所謂的物業(yè)管理權。這使得更多業(yè)主抵制物業(yè)公司的管理行為，認為物業(yè)公司是被雇傭來的，它無權做出管理行為這種糾紛就出現(xiàn)了。所以在這個問題上，相應的就會產(chǎn)生一個問題，那就是說，物業(yè)公司的這種對行為的管理來源是哪兒？巴澤爾認為產(chǎn)權是有價值的，只要他們的所有者完全享有它。但不完善的財產(chǎn)權利的劃分留下一些權利的交集區(qū)而產(chǎn)生了一個共同的財產(chǎn)。共同財產(chǎn)將導致租金耗散。

（2）物業(yè)管理合同作為一個整體是一種委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物業(yè)管理合同可以追求一個目的，但結果并不是很在意它，結果一般都不會在意這一點，或者說沒有對收費的結果，所以這個問題。雖然它基本上是一個信任關系，但在這里，這是因為居民增加使用人好，還是內容服務的很多社會服務，應盡可能明確。

（3）關于物業(yè)管理合同雙方主體問題。首先合同的主體在業(yè)主這邊，應是業(yè)主大會，業(yè)主大會只是委托或者授權業(yè)主委員會的委員，或者業(yè)主委員會主任在這上面簽字而已。在這種情況下，根據(jù)我們目前的物業(yè)管理條例的規(guī)定，那就是業(yè)主大會來選聘物業(yè)公司，而不是業(yè)主委員會選聘公司，這一點非常明確。其簽定合同的這個主體，一定是業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。這個主體的確定，就必然產(chǎn)生了，簽訂程序，如果這個合同簽訂沒有業(yè)主大會的批準，或者事先沒有業(yè)主大會的授權，那么這個合同的效力是待定的，或者說這個合同就是無效的。既然確定業(yè)主大會是成為合同的主體，對于物業(yè)公司的這種聘任在程序上需要有業(yè)主大會按照法定的2/3投票權的通過，這種的合同最后才是有效的。

（4）關于合同的解除權問題。

這方面美國相關方面的法規(guī)做的比較到位。他們確定了終止合同權（Termination Option）

美國各州有共同點也有不同點，以德州為例，例如，提供計入已簽署和存款的一定時間內購買（7-10天，在一些國家長達15天）可終止合同因任何原因，該押金將退還給買方，買方只損失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付給二手房簽約費簽約的買賣雙方賣家除了存款。如果買方購買到房子，賣方應把Option Fee退還給買方。

在Option期間，賣家和其他買家不可以再定合同，但買家可以無條件解除合同。這一規(guī)定是非常有利的買方，買方通常是在這段時間內請專業(yè)的驗房師（驗房師）做一個全面的上門檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著的問題，如：地基，屋頂，水系統(tǒng)或危害人體健康，買家可以單方面終止合同，定金不退。在大多數(shù)情況下，剛檢查出一些小問題，那么買方將要求賣方做一些維修，往往是賣方將接受買方的要求放置損壞或不能正常工作修復。

在這我想從兩個角度談，一個從物權法的角度，我們物權法討論中明確規(guī)定，選聘物業(yè)公司，這是一種物權，而這種物權大家都知道，在法律理論方面，是一種絕對權，業(yè)主的權利必須得到應有保障。那么這種選擇要肯定，絕對不能以物業(yè)管理公司具有物業(yè)管理權，以及他是合同對方不接受。

此外，從合同法角度看，委托合同的最鮮明的特點，委托法和受托法，雙方有權在任何時候終止合同的權利。顯然，明確了業(yè)主的選擇權是物權，我們將很快能夠將爭端解決。因此，要終止這個問題的權利，我們必須引入產(chǎn)權概念應該進來，但遵循這一有權終止本合同法的終止在任何時候正確的概念，從而使通過明確這些基本的系統(tǒng)，定義雙方以及本合同發(fā)生爭議，爭議地區(qū)的權利和義務，應及時解決。

第三，我們談一下現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的缺陷。

1缺乏國家法律和法規(guī)。雖然自1993年建設部頒發(fā)的多個物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)范性文件，但由于沒有國家的法律法規(guī)，因此缺乏整個物業(yè)管理部署統(tǒng)一的立法，以及方向，指導原則和規(guī)范，不同的原則模式，讓廣大企業(yè)和消費者無所適從。

2缺乏完整的物業(yè)管理系統(tǒng)的科學理論支持。多年來，物業(yè)管理理論已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的實用主義具有比較濃厚的地方色彩，缺乏連貫性和內在邏輯，容易發(fā)生沖突和混亂。

3立法的涵蓋性和深度不夠。大多數(shù)地方立法僅限于居住區(qū)，只有表面行為和一般的規(guī)范，可操作性較差，很多問題不能得到解決。

4立法剛性較差，較少的技術性運用。主要表現(xiàn)在粗獷的線條，伸縮性較大，尤其是不重視程序性規(guī)定和法律責任，造成適用性較差。

5目前開發(fā)建設單位缺乏對物業(yè)管理方面的投入而又收取高額管理費用，應當利用法律政策等杠桿進行正確的調整。業(yè)主和物業(yè)管理公司及開發(fā)建設單位的關系中，前者是弱小勢力群體，在權利、責任方向，應該給予適當?shù)膬A斜。

參考文獻

篇(3)

單位名稱：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質等級：_________

證書編號：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。

物業(yè)構成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務期限：物業(yè)管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時，本合同終止。

第三條　甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業(yè)接交后2個月內交甲方備案。

甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應根據(jù)甲方的需要派員進行物業(yè)管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務的，前期物業(yè)管理顧問服務合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。

第五條　本物業(yè)交付使用后的質量責任，根據(jù)國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經(jīng)建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關專業(yè)部門根據(jù)國家相關規(guī)定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。

本物業(yè)共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負責返修；

篇(4)

    第一條  為加強住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設施的合理使用，維護住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質量，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合我市實際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內，以住宅為主體，具備相應的配套設施，建筑面積在二萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內的非住宅房屋）。

    第三條  住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務相結合為原則，實行社會化、專業(yè)化管理。

    第四條  產(chǎn)權人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務。

    第五條  市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調、業(yè)務指導，統(tǒng)一制定有關住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務工作進行監(jiān)督檢查。

    各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務管理部門，對住宅小區(qū)管理工作進行協(xié)調、指導和檢查。

    市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導。

    各區(qū)人民政府依據(jù)國家的法律法規(guī)及有關規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合治理，并對住宅小區(qū)管理工作實施監(jiān)督檢查。

    第六條  住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），代表產(chǎn)權人和使用人的利益，負責住宅小區(qū)的日常管理工作。

    管委會可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實施小區(qū)管理工作。

    第二章  住宅小區(qū)管理機構與職責

    第七條  住宅小區(qū)管理委員會由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負責組建。管委會由產(chǎn)權人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關管理部門、服務單位派出的代表組成。

    第八條  管委會的職責：

    （一）制定管委會章程，維護產(chǎn)權人和使用人的合法權益；

    （二）接受住宅小區(qū)內產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小區(qū)所在地街道辦事處及各有關部門的監(jiān)督、檢查和指導；

    （三）通過訂立合同方式，決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務的重大措施；

    （五）根據(jù)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費的使用情況，進行檢查、監(jiān)督；

    （六）根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權人和使用人簽署居民公約。

    第九條  物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應資質條件，依法成立，具有法人資格，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。

    第十條  住宅小區(qū)物業(yè)管理實行公平競爭，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。

    第十一條  市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一對全市物業(yè)管理企業(yè)進行資質審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務等部辦理證照，方可從事經(jīng)營活動。

    第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應履行下列職責：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實施對小區(qū)的管理；

    （二）接受管委會和產(chǎn)權人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關部門的監(jiān)督、指導；

    （三）年度管理計劃和重大的管理、維修、服務措施應提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可后實施；

    （四）可以委托專營公司進行專項管理；

    （五）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

    第十三條  開展住宅小區(qū)管理業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務，在小區(qū)內負責下列事項：

    （一）房屋及附屬設施的維修、養(yǎng)護；

    （二）路燈、景點、園林綠化、窨井、化糞池、道路、停車場、信報箱等公用公共設施的維修、養(yǎng)護；

    （三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窨井、化糞池的清掏清運；

    （四）維護文化娛樂活動場所秩序；

    （五）便民服務網(wǎng)點及車庫的管理；

    （六）維護治安及交通秩序；

    （七）住宅小區(qū)各類檔案的管理；

    （八）承包管理合同規(guī)定的其他事項。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務。

    第十六條  住宅小區(qū)內房屋及配套設施的維修養(yǎng)護，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責：

    （一）供電設施：進戶線以內的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權單位負責；以外的，由電業(yè)部門負責。

    （二）煤氣管道：煤氣部門負責供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內管線及附屬設施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產(chǎn)權單位承擔費用。

    （三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內用水設施（不含水表）由產(chǎn)權單位負責；以外的，由自來水公司負責。

    （四）下水管道：小區(qū)紅線內化糞池及管線（不含市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負責；對外的，由市政部門負責。

    （五）電信管線：樓內電話預埋管線由產(chǎn)權單位負責，其它管線由電信部門負責。

    （六）供暖管線：由供暖部門負責。

    （七）環(huán)衛(wèi)設施及垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。

    小區(qū)管委會可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調專業(yè)單位及時進行維修養(yǎng)護。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護（煤氣設施除外）。

    第三章  住宅小區(qū)房屋及設施的使用與維護

    第十七條  居民使用房屋，應遵守下列規(guī)定：

    （一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途；

    （二）不得對房屋的內外墻、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、折、搭、占；

    （三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。

    第十八條  住宅小區(qū)內禁止下列行為：

    （一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

    （二）占用公共場地，損壞住宅小區(qū)公共公益設施；

    （三）亂拋垃圾、雜物；

    （四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

    （五）攀、劃、涂、抹園林藝術雕塑；

    （六）聚眾喧鬧；

    （七）飼養(yǎng)禽畜；

    （八）隨意停放車輛；

    （九）排放或堆放有毒有害物品等。

    第十九條  住宅小區(qū)內的房屋維修責任，按下列規(guī)定劃分：

    （一）承租國有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修；

    （二）單位產(chǎn)權房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項目，按實際結算，由產(chǎn)權單位另行支付；

    （三）個人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設施，由產(chǎn)權人委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部門由個人負責維修；

    （四）居民按住房制度改革政策購買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修；

    （五）動遷戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設施由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修。

    凡物業(yè)管理企業(yè)負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

    第二十條  凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內未進行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。

    第二十一條  確屬為完善公共公益設施在小區(qū)內增建房屋的，須經(jīng)管委會同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設。

    第四章  住宅小區(qū)的驗收與接管

    第二十二條  住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。

    第二十三條  住宅小區(qū)工程竣工后，應嚴格按規(guī)定進行驗收，驗收合格后方可進住。

    第二十四條  開發(fā)建設單位應移交住宅小區(qū)時，向小區(qū)管委會提供小區(qū)總建筑面積0.2%以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權屬國家所有。

    第二十五條  移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設的有關資料：

    （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

    （二）房屋設備和配套設施的竣工圖；

    （三）地下管網(wǎng)圖；

    （四）其它必要的資料。

    第二十六條  住宅小區(qū)在居民進住至住宅小區(qū)管委會成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時指定物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時，可優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

    第五章  住宅小區(qū)管理經(jīng)費的來源和使用

    第二十七條  新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位，應按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動基金，該項基金計入建設成本，并及時劃轉到市房產(chǎn)管理部門。

    第二十八條  住宅小區(qū)管理啟動基金由市房產(chǎn)管理部門設專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50%作為新建住宅小區(qū)管理啟動經(jīng)費，50%作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動經(jīng)費。

    第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例并以成本價，向管委會提供商服用房，產(chǎn)權歸國家所有，撥用給小區(qū)管委會經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。

    第三十條  住宅小區(qū)內單位自管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年一元伍角的標準，向管委會交納住宅小區(qū)管理費。

    第三十一條  住宅小區(qū)內直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實收額劃出5%，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

    第三十二條  住宅小區(qū)管理經(jīng)費可由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)收取。

    第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務費。其收費標準是：

    （一）一室戶每月交納5元；

    （二）二室戶每月交納6元；

    （三）三室戶每月交納7元；

    （四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

    第三十四條  房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規(guī)定執(zhí)行。

    第三十五條  小區(qū)管理經(jīng)費用于住宅小區(qū)公共公益設施的經(jīng)常性維護、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。

    第三十六條  住宅小區(qū)各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向居民公布一次，接受居民的監(jiān)督。

    第六章  罰則

    第三十七條  產(chǎn)權人和使用人違反本辦法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復原狀并賠償損失。

    第三十八條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會制止，并責令限期改正，情節(jié)嚴重的，由市區(qū)、房產(chǎn)管理部門予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：

    （一）房屋及公共公益設施修繕不及時的；

    （二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

    （三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設施用途的；

    （四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。

    第三十九條  開發(fā)建設單位未按規(guī)定移交工程、未向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費的，由市房產(chǎn)管理部門會同有關部門責令其限期履行。

    第四十條  擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責令改正，對責任者予以行政處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

    第四十一條  對拒絕交納各項應交費用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前五天書面通知當事人。

    第七章  附則

    第四十二條  城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及二萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。

篇(5)

第一條  為加強本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權人。

本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。

第四條  物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務相結合的原則。

第五條  市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市的物業(yè)管理工作。

規(guī)劃、建設、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關部門以及物業(yè)所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

第二章  管理組織與職責

第六條  業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業(yè)主的權利是：

（一）參加業(yè)主大會；

（二）在業(yè)主大會內享有選舉權和被選舉權；

（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（四）參與管理有關業(yè)主利益的重大事項；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作。

業(yè)主的義務是：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決議、決定；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

（四）按時交付分攤的物業(yè)管理、維修等費用。

第七條  物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達到50％以上的公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發(fā)建設單位或原產(chǎn)權單位組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第九條  召開業(yè)主大會應當有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會作出決定，應當有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應當予以公布。

業(yè)主可以書面委托人出席業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。

第十條  業(yè)主大會行使下列職權：

（一）選舉或罷免業(yè)主委員會委員；

（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報告；

（四）對涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項作出決定；

（五）對物業(yè)管理的其它重大事項作出決定。

第十一條  業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后應當在10日內召開臨時業(yè)主大會。

第十二條  業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

第十三條  業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。

業(yè)主委員會設主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中推選產(chǎn)生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業(yè)主委員會副主任。

第十四條  業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

（一）組織召開業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

（三）依照本辦法的規(guī)定，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

（六）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；

（七）監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；

（八）協(xié)調業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系；

（九）業(yè)主大會賦予其它職責。

業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。

第十五條  業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其它管理服務活動的行為規(guī)范，對業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

第十六條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章  物業(yè)管理服務

第十七條  物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。

外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務的，應到工商行政管理部門領取營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。

第十八條  物業(yè)管理企業(yè)具有以下權利：

（一）根據(jù)委托管理合同，對物業(yè)管理區(qū)域實施物管理；

（二）根據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進行索賠；

（四）依法開展多種經(jīng)營和有償服務。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)應當履行以下義務：

（一）履行物業(yè)委托管理合同；

（二）制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；

（四）接到物業(yè)損壞報修時，及時進行維修和處理；

（五）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；

（六）對違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告；

（七）接受市房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道國辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。

第二十條  業(yè)主委員會應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。

物業(yè)管理服務合同應載明下列主要內容：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

（三）物業(yè)管理服務的事項；

（四）物業(yè)管理服務的要求和標準；

（五）物業(yè)管理服務的費用；

（六）物業(yè)管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內，應當將物業(yè)管理服務合同報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十一條  物業(yè)管理服務的事項包括下列內容：

（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護；

（二）共用部位、共用設備、公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務（四）保安服務（五）綠化管理（六）物業(yè)維修、更新費用的帳務管理；

（七）物業(yè)檔案資料保管理（八）其它事項業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務事項。

第二十二條  業(yè)主和使用人應當遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定交付物業(yè)管理服務費用。

第二十三條  物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

物業(yè)管理企業(yè)應向物價行政主管部門申請辦理《經(jīng)營服務性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)應當公布收費項目和標準。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務并收費的，業(yè)主或者使用人有權拒付。

第二十五條  物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的10日內，應當將物業(yè)管理服務合同終止情況報市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會辦理下列事項：

（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實際結算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它財物；

第四章  物業(yè)和使用與維修

第二十六條  商品房和公有住房出售時，應當設立房屋共用部位、共用設備和公共設施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設備和公共設施保修期滿后的大修、更新、改造。

商品房在銷售時，購房者應當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)所有，不計入房屋銷售收入。

第二十七條  業(yè)主辦理房屋所有權證時，售房單位應當將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。

業(yè)主委員會對維修基金具有支配權。

第二十八條  業(yè)主轉讓物業(yè)時，其物業(yè)維修基金帳戶剩部分的費用不予退還，由受讓人向轉讓人支付。

第二十九條  物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。

第三十條  物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔。

（一）自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

（二）共用部位和共用設備的維修、更新費用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應當修復或者賠償。

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內禁止業(yè)主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位和共用設備；

（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設備和公共設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（七）排放有毒氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督。

第三十四條  任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。

第五章  前期物業(yè)管理

第三十五條  本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后到業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理服務與費用，由房屋建設單位承擔。

新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同、并報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書列為住宅轉讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設單位應當提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務用房，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

第三十七條  業(yè)主委員會成立后，房屋建設單位應向業(yè)主委員會移交下列工程建設資料：

（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十九條  房屋建設單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第六章  法律責任

第四十條  業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。

第四十二條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的可作出降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。

第四十三條  房屋建設單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。

第四十五條  業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第四十七條  當事人對市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

第四十八條  本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政管部門制定。

篇(6)

一、物業(yè)管理的內涵

物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數(shù)業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。

對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發(fā)生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區(qū)分所有權人群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區(qū)分所有權人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業(yè)管理法律關系的概念

法律關系是法律規(guī)范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業(yè)管理法律關系是法律關系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調整人們在物業(yè)管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：

（一）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范調整物業(yè)管理活動的結果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協(xié)調各方的關系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，從而完善物業(yè)管理中的法律關系。

（二）物業(yè)管理法律關系是在物業(yè)法律規(guī)范調整之下物業(yè)管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。

（三）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關系。物業(yè)管理法律關系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內容，而是以物業(yè)管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內一流服務。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費的行為，都不是物業(yè)管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關系的內容。

三、物業(yè)管理參與人及其法律地位

物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關聯(lián)的行業(yè)以及政府有關部門。

1、發(fā)展商

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權轉移給新的房屋產(chǎn)權所有人。這里的法律關系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產(chǎn)權所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權所有人或使用人提供服務。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權所有人（業(yè)主）

由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權所有人對物業(yè)擁有所有權與使用權。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權所有人大會（或稱業(yè)主大會）。

3、房屋產(chǎn)權所有人大會（業(yè)主大會）

房屋產(chǎn)權所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負責召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權力機構。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

4、物業(yè)管理委員會的性質及法律地位

物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權所有人選出的代表構成，代表廣大業(yè)主的權益。同時管理委員會也應當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權益，是物業(yè)管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準，并取得《物業(yè)管理資質合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關系是租賃關系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關機構

管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業(yè)內新時期業(yè)務提供服務。這里產(chǎn)生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應請管委會審議。

四、物業(yè)管理法律關系的種類

物業(yè)管理法律關系可以根據(jù)不同的標準進行分類。

（一）平權的物業(yè)管理法律關系與隸屬的物業(yè)管理法律關系

按照物業(yè)管理法律關系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業(yè)管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。

（二）一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系

按照物業(yè)管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關系和具體的物業(yè)管理法律關系。一般的物業(yè)管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業(yè)管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關系不能建立起來。

（三）絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系

具體物業(yè)法律關系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關系和相對物業(yè)管理法律關系。絕對物業(yè)管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。

五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理條例》適應各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。

2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務意識不強，行為不規(guī)范

《物業(yè)管理條例》非常強調物業(yè)服務合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業(yè)管理企業(yè)應當具備較強的服務意識和服務水平，為業(yè)主提供保質保量的物業(yè)管理服務。但實踐中，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務意識不強。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權益；一些不具有法定資質的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務收費的有關原則，國家發(fā)改委會同建設部制定了《物業(yè)服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務內容和收費標準，不符合物業(yè)管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負，也間接增加了業(yè)主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費習慣，住房物業(yè)管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標規(guī)章等。

2、改革現(xiàn)行收費標準，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

3、引導社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區(qū)主任的培訓。

5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。

篇(7)

誰都知道開發(fā)商賣房子是一錘子的買賣，物業(yè)管理卻是關乎房屋整個“生命周期”的事情。憑什么可以把物業(yè)管理當成賣大白菜時候做添頭的一顆胡蘿卜?

廣州有個開發(fā)商承諾，買房子贈送5年物管費。售出一年以后，小區(qū)成立了業(yè)主委員會，選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)。新物管上門來收費，卻被業(yè)主告知今后四年的物管費還算開發(fā)商贈送的。要收你去找開發(fā)商吧。物業(yè)公司多次催繳無果只好把業(yè)主告上法庭。

東莞的開發(fā)商繞得更遠一些，不直接贈物管費，而是送面積，買33平方米，贈送15平方米。物管去收費，業(yè)主只肯按自己實際買的面積繳費，按贈送部分計的費用不肯交，而且堂而皇之認為“早知道贈送的部分也要交物管費，那當初就不買這房子了”。

按應繳費面積與實際繳費面積的折算，物業(yè)管理企業(yè)在此項目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說。早知道贈送的面積不交物管費，我們就不接這個小區(qū)了。然而這兩個“早知道”，結果卻是誰也不知道，因為開發(fā)商既沒有和業(yè)主說“贈送的要交費”，也沒有和物業(yè)管理單位說“贈送的不收費”。

此外諸如“終身免物管費”的銷售承諾，更不知道有誰有能力來兌現(xiàn)。是開發(fā)商把蓋樓賺的錢再分70年花在業(yè)主身上?還是有一個物業(yè)管理企業(yè)愿意不顧自己的死活連續(xù)70年為業(yè)主做雷鋒?顯然這都不符合常識。

不過開發(fā)商依然這么做了，因為游戲規(guī)則里有空子可以鉆。

先來看看“前期物業(yè)管理”。業(yè)主大會成立之前制度設計了由開發(fā)商作為物業(yè)管理合同的甲方。“前期物業(yè)管理”制度的設計者把開發(fā)商作為物業(yè)產(chǎn)權所有人，道理上并沒有問題。但房屋銷售行為，不管是有償?shù)倪€是贈與的，在這個制度當中就簡化為產(chǎn)權之間的契約換。至于交換之中乖之后可能出現(xiàn)的管理問題并不在必須規(guī)定之列。

然而，開發(fā)商的目的是以房換錢，小業(yè)主的目的是以錢換住。顯然。達成“現(xiàn)金”與達成“安居”這兩個目的在時間上的成本并不相等。而物業(yè)管理真正的含金量是需要經(jīng)過相當?shù)臅r間才能檢驗出來。制度賦予了開發(fā)商支配“前期物業(yè)管理”的權力。使得他們?yōu)榱诉_成短期的盈利目的，可以贈送一個根本不屬于他們的東西。這也就是將小業(yè)主使用物業(yè)時的時間成本在銷售時化為虛無，而以價格的優(yōu)惠條件重新定義物業(yè)管理。小業(yè)主在購房前沒有權利為自己物色今后相當一段時間的物業(yè)管理人選，也只好通過選擇開發(fā)商來選擇最初的物業(yè)管理，或者干脆，就把物業(yè)管理當做開發(fā)商的售后服務來考慮，于是物業(yè)管理費變成了最容易賤賣的籌碼。

開發(fā)商在樓盤先期管理上作是了文章：掛上某知名企業(yè)的名頭做“物業(yè)顧問”并大肆宣傳；安排自己的“兒子”管理物業(yè)，并制定很低的管理費標準增加銷售；更進一步，減免物管費、贈送物管費、甚至贈送公攤面積。真等業(yè)主入住，物業(yè)管理管得不好，業(yè)主他們自然會商量換物管，“后期”總要到來而“前期”總有卷鋪蓋走人的時候(制度就是這么設計的)，但那根本不關開發(fā)商什么事情。