序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策

1　前言

近幾年，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和建設(shè)和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。

2　房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題

2.1對目標認識模糊，缺乏相關(guān)政策

近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認識，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠的發(fā)展計劃認識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。

2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理

對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理已經(jīng)有了一段時間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產(chǎn)的管理力度，出臺了很多相關(guān)的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現(xiàn)很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒有加以明確規(guī)定。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點，使得房地產(chǎn)成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法規(guī)

從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關(guān)對策

3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導(dǎo)短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細的調(diào)查，根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。

3.2建立并完善各項管理機制

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產(chǎn)管理體制才能有效解決當前房地產(chǎn)市場不和諧的局面。結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產(chǎn)生消極的影響。對于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。

3.3進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)

目前，為了保證房地產(chǎn)市場的正常、有序的進行下去，必須要完善相關(guān)的法律法規(guī)，建立有中國特色的房地產(chǎn)法律法規(guī)。利用法律來制約當?shù)卣慕?jīng)濟管理作用，從而有效的避免了政府過多的干預(yù)給房地產(chǎn)市場的正常運行帶來消極的影響。也可以把開發(fā)管理、建設(shè)管理、后期管理等都納入法律法規(guī)，提高相關(guān)法律法規(guī)的嚴肅性，保證房地產(chǎn)市場管理有法可依。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資 風險

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

自我國從1992年確立了建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟的目標之后，國民經(jīng)濟不斷高速發(fā)展，人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量也在不斷提高。上世紀90年代末期，面對亞洲金融危機的沖擊，我國出于擴大內(nèi)需的考慮，開放了商品房交易市場，自此之后，我國居民對商品房的需求連年上升，對住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中占據(jù)很大的比重，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)當中有超過22%的融資是通過銀行貸款實現(xiàn)的，另有48%是通過預(yù)收定金和房款來實現(xiàn)的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產(chǎn)市場，雖然取得了一定的效果，但是實際上，隨著近幾年來進軍房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，當中大多數(shù)依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產(chǎn)市場的資金有增無減，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。

國家為了避免企業(yè)財務(wù)風險造成的社會問題，在最近幾年提高了企業(yè)發(fā)行公司債券的門檻，并且對發(fā)行資質(zhì)和發(fā)行數(shù)量有著嚴格的限制，另一方面而言，債券市場風險較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)都不選擇發(fā)行債券進行融資。

企業(yè)通過證券交易所公開上市發(fā)行股票向社會公眾募集資金是一種重要而又有效的企業(yè)融資手段，任何一個成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國證券市場發(fā)展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強了對證券市場的監(jiān)管，對于不符合要求的企業(yè)不允許上市發(fā)行股票，將很多企業(yè)排除在外。房地產(chǎn)企業(yè)本身有著一定的特殊性，資產(chǎn)負債率較其他行業(yè)較高，企業(yè)風險較大，我國政府出于防范金融風險的考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)上市更是嚴加控制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市發(fā)行股票進行融資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全

一方面，由于我國傳統(tǒng)文化的影響，我國居民儲蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國金融和證券交易市場并不健全，無法滿足投資者的需要，導(dǎo)致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對外提供貸款業(yè)務(wù)，但其主要的職責是保證儲戶的利益不受損失，因此其放貸規(guī)模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場，可以將資金的需求方和供給方直接聯(lián)系起來，省去了銀行這一環(huán)節(jié)。但是目前我國并沒有專門為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融咨詢和服務(wù)的機構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資擔保機制也不健全，因此無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度不健全

目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度并不完善，缺乏合理的融資計劃，過分追求短期的利益而損害了長期的利益。許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目的進行擴張，大量的吸引資金，使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率非常高，財務(wù)風險也非常高，房地產(chǎn)企業(yè)不斷地在負債經(jīng)營――償還債務(wù)――再負債經(jīng)營的惡性循環(huán)當中徘徊，難以積累更多的自有資金進行發(fā)展。

（三）相關(guān)法律法規(guī)不夠健全

我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，與房地產(chǎn)市場融資相關(guān)的法律法規(guī)并不是特別完善，多數(shù)法律法規(guī)是地方性法規(guī)和政府部門規(guī)章，有的僅僅是通知文件，缺乏權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的融資過程中，現(xiàn)有的一些法律法規(guī)存在相互沖突或者規(guī)定不清楚的地方，給房地產(chǎn)市場的融資創(chuàng)新制造了阻礙，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。

我國政府的政策也對房地產(chǎn)市場的融資現(xiàn)狀產(chǎn)生了重大的影響。為了防范金融風險，規(guī)范房地產(chǎn)市場的信貸業(yè)務(wù)，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資設(shè)立了較高的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款必須滿足國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料顯示，自2010年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國人民銀行在最近幾年當中連續(xù)多次提高了銀行存款準備金率，限制了銀行的放貸規(guī)模，也就縮小了房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進行融資的渠道。

（四）對外資的限制過多

我國改革開放的歷史經(jīng)驗表明，適當?shù)囊M外資不會動搖我國的社會主義制度，反而能夠促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制還是較多，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于引進外資也較為謹慎，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決對策

（一）拓寬融資渠道并設(shè)立專門的金融服務(wù)機構(gòu)

在我國當前的金融機構(gòu)體系當中，并沒有與發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資相適應(yīng)的金融機構(gòu)，因此，為了發(fā)展我國的房地產(chǎn)企業(yè)，解決其融資困難問題，應(yīng)當培養(yǎng)一批對房地產(chǎn)企業(yè)有著足夠了解、懂得專業(yè)技術(shù)的專業(yè)金融人才，建設(shè)一部分專業(yè)的金融服務(wù)機構(gòu)，專門面向房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當加強自身的信用建設(shè)，并健全自身的財務(wù)制度，強化財務(wù)人員的誠信意識和責任意識，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務(wù)信息，幫助出資人加強對企業(yè)的了解，耐心地向銀行等信貸機構(gòu)講解企業(yè)的情況以及相關(guān)的技術(shù)知識，誠實守信經(jīng)營，及時償還到期債務(wù)，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業(yè)形象。一方面能為銀行等信貸機構(gòu)降低了解企業(yè)的成本，同時也為企業(yè)自身創(chuàng)造了良好的融資渠道。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資要想獲得良好的環(huán)境，首先就必須完善相關(guān)法律法規(guī)，這樣才能夠從根源上解決問題。一個成熟穩(wěn)定的金融市場需要完善的法律法規(guī)去支撐，才能夠為房地產(chǎn)融資工具發(fā)展創(chuàng)造條件，最小化房地產(chǎn)融資風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但是在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)融資法律建設(shè)尚不完善，加之房地產(chǎn)融資市場不穩(wěn)定，很大程度阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資，不能滿足我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。所以我們要多方面加快完善房地產(chǎn)金融立法，一方面是完善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資法律法規(guī)，對現(xiàn)有房地產(chǎn)融資法律法規(guī)不健全的地方進行改善，使之與現(xiàn)在市場發(fā)展相符合，比如對《證券法》、《擔保法》等進行修正。另一方面是出臺相關(guān)的法律法規(guī)，比如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《產(chǎn)業(yè)基金法》等法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（四）積極引進外商投資

適當?shù)囊M外商投資能夠有效的拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，增強房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力。一方面，我國政府應(yīng)當從政策層面放寬對外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制條件，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)引進外資，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展意義重大，作為資金密集型行業(yè)，籌集資金對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結(jié)構(gòu)單一、自有資金嚴重不足、金融危機影響、法律法規(guī)不健全等諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資往往伴隨著巨大的風險。針對這些融資問題，對房地產(chǎn)企業(yè)提出有效的風險防范建議措施，提出房地產(chǎn)企業(yè)可以改善房地產(chǎn)融資制度及環(huán)境，完善法律法規(guī)建設(shè)、拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國房地產(chǎn)融資困境、拓寬房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金、依靠內(nèi)源，利用自有資金融資、進行理性融資、企業(yè)要提高自身競爭力等措施，才能有效防范房地產(chǎn)融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業(yè)融資難的現(xiàn)象，提高企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)在未來的房地產(chǎn)行業(yè)的更加具有競爭優(yōu)勢，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展提供保障，也可以為我國經(jīng)濟發(fā)展作出一定的貢獻。

參考文獻

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；解決對策

近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，其在經(jīng)濟方面的管理成效已成為國家重點關(guān)注問題。房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟體系中是極為主要的構(gòu)成部分之一，其良好地改善了人居環(huán)境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來說起到了一定的促進作用[1]。但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展。本文就我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作提供強有力的參考依據(jù)。

1.我國房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理活動時存在的問題

1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國經(jīng)濟管理工作中，房地產(chǎn)屬于極為重要的關(guān)鍵性內(nèi)容，尤其是國家在短時間內(nèi)密集推行了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執(zhí)行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作存在著巨大差異。一些地區(qū)實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產(chǎn)的監(jiān)督職責、管理職責和調(diào)控職責進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產(chǎn)政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優(yōu)點，所以房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產(chǎn)開發(fā)商和公權(quán)力之間的相互協(xié)作，很容易產(chǎn)生權(quán)錢交易和內(nèi)部交易現(xiàn)象，使得宏觀經(jīng)濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規(guī)范性和秩序性，同時加劇了經(jīng)濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導(dǎo)致效用無法全面發(fā)揮出來。

1.2目標缺乏明確性，政策連續(xù)穩(wěn)定能力不足

維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要管理目標，但由于我國正處于社會主義市場經(jīng)濟的初級發(fā)展階段，還沒有充分認識到經(jīng)濟管理的重要性，也沒有制定長期規(guī)劃意識，部分地方甚至對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標出現(xiàn)前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發(fā)展機遇，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序擾，例如住房產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟適用房以及房地產(chǎn)稅收等多項政策的推行均為經(jīng)濟管理不明確的結(jié)果。除此之外，我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作正處于被動狀態(tài)，只重視日常事務(wù)的管理，忽略了長期規(guī)劃的重要性，加上沒有做好事前預(yù)防工作，導(dǎo)致事后需要調(diào)控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規(guī)不健全

制定與房地產(chǎn)相符的法律法規(guī)，并加以完善是確保市場良好運作的關(guān)鍵性因素。由于我國房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過渡階段，使得與房地產(chǎn)有關(guān)的所有法律法規(guī)都無法建立健全。在實際經(jīng)濟管理工作中，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的開發(fā)階段、建設(shè)階段、交易階段與后期管理階段的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上建立一個完整、有效的體系，但當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，其建立法律法規(guī)的進度在不同程度上均無法滿足發(fā)展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理仍憑借著行政權(quán)威執(zhí)行，絕大多數(shù)文件均由國務(wù)院頒發(fā)，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩(wěn)定性等多種法律特征。盡管在規(guī)定范圍內(nèi)已初步建立了與之相適應(yīng)的法律法規(guī)，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是地方房地產(chǎn)出現(xiàn)執(zhí)法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環(huán)。

2.加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效性對策

2.1建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度

近幾年來，我國房地產(chǎn)在實行經(jīng)濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應(yīng)調(diào)控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產(chǎn)原有管理體制進行全面改革，才能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經(jīng)濟管理職能，適當調(diào)整與政府部門相關(guān)的所有管理職能，高度重視市場失靈現(xiàn)象，在市場調(diào)節(jié)效能全面發(fā)揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應(yīng)干預(yù)，以建立合理科學的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，最終營造出一個和諧的社會環(huán)境與法制環(huán)境。明確中央房地產(chǎn)管理和地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，合理規(guī)劃職責范圍，將工作落實到各責任主體，順利完成與房地產(chǎn)有關(guān)的所有監(jiān)督工作[4]。根據(jù)市場情況對房地產(chǎn)進行差異化調(diào)控，防止因一刀切而引發(fā)負面影響。革新財稅系統(tǒng)，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產(chǎn)過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結(jié)合的違法行為，消除房地產(chǎn)存在的各種不良氣氛，使我國房地產(chǎn)行業(yè)邁向健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展道路。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、財政、建設(shè)、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協(xié)調(diào)性，最終實現(xiàn)合理科學的經(jīng)濟管理。

2.2制定合理的長期規(guī)劃方案

目前，我國正對房地產(chǎn)體制實施進一步深入改革，其經(jīng)濟發(fā)展與結(jié)構(gòu)均要做出重大調(diào)整，以實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展。而房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關(guān)重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經(jīng)濟效益，推動經(jīng)濟全方位轉(zhuǎn)型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎(chǔ)上，理順整個經(jīng)濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應(yīng)，才能制定出一套合理科學的長期規(guī)劃方案，有效滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)需求以及人居條件需要，實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟以及社會主義市場經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展。詳細調(diào)查與研究我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的實際發(fā)展情況，以確保所制定的長期規(guī)劃方案能貫徹落實到各個區(qū)域，使房地產(chǎn)邁向可持續(xù)發(fā)展道路，防止發(fā)生漲則緊、跌則松現(xiàn)象[5]。

2.3完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

建立與房地產(chǎn)相適應(yīng)的法律法規(guī)，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立，可有效規(guī)范所有市場運行，活動，使經(jīng)濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經(jīng)濟管理效能進行全面約束，防止政府出現(xiàn)過多行政干預(yù)行為，嚴重影響到整個房地產(chǎn)的市場秩序。此外，房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立于完善還可以有效制定宏觀調(diào)控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩(wěn)定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執(zhí)法必嚴和違法必究的基本原則。

3.結(jié)束語

總而言之，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，政府與地方政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，制定合理科學的長期規(guī)劃方案，以推動房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，最終獲得最大化經(jīng)濟效益和社會效益。

【參考文獻】

[1]張燕生.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢[J].中國市場.2010（31）：6-16.

[2]劉若敏，夏學明.我國房地產(chǎn)金融風險及防范研究[J].商場現(xiàn)代化.2011（04）：152.

[3]何瑤.我國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀及風險分析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù).2011（06）：97-75.

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策

中圖分類號： C93 文獻標識碼： A

引言

在我們國家房地產(chǎn)行業(yè)不斷的深入推進市場化的時候，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。經(jīng)過這么多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻。而且，隨著房地產(chǎn)市場化的推進，確實也增加了地方政府在財政上的收入，對地方經(jīng)濟的發(fā)展起到了很好的帶動作用。在我們國家目前房地產(chǎn)的市場化進程已經(jīng)凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)頭作用，這才是我們需要重點研究的問題。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在問題

1、管理機制不夠合理

近幾十年來，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重點方向和焦點行業(yè)，我國政府制定一系列的政策和法規(guī)來努力維持房價的穩(wěn)定，但這些政策和法規(guī)實際可操作性和實際執(zhí)行效率較低，在不同地區(qū)的開展過程中存在大量的爭議內(nèi)容。另外，在不同地區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的工作時，其開展形式主要以自上向下為主，中央和地方政府全權(quán)承擔兩極的監(jiān)督管理工作的開展。這容易導(dǎo)致中央政府和地方政府之間工作劃分不夠清楚、各自承擔的管理職責不夠詳細，從而進一步導(dǎo)致中央政府和地方政府在房地產(chǎn)的政策和法規(guī)上產(chǎn)生不一致的意見。同時利益的驅(qū)動也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理工作無法順利開展。房地產(chǎn)是地方提升經(jīng)濟發(fā)展水平和提高財政收入的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展對地方的經(jīng)濟起到積極的作用，地方政府在此利益驅(qū)動下出現(xiàn)官商合謀提高房價的現(xiàn)象，這增大了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度，阻礙了中央房地產(chǎn)政策的良好實施。因此，建立一套健全合理的管理體制對我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理具有重大意義。

2、缺乏明確長遠的目標

缺乏明確長遠的目標是我國整個房地產(chǎn)事業(yè)存在的問題，不僅廣大的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確長遠的目標，政府在制定相應(yīng)的政策法規(guī)時也缺乏科學性和合理性。大部分房地產(chǎn)企業(yè)制定的發(fā)展計劃都是針對企業(yè)短期的目標，政府只對房地產(chǎn)的部分問題制定了相應(yīng)的解決措施，存在片面性和不完整性，不能有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的不足，不適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。管理的不當，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不正當?shù)男袨椋瑖乐匚：Φ绞袌鼋?jīng)濟的健康發(fā)展。政府制定政策的片面性，使得政策實施期間會引發(fā)新的問題，房地產(chǎn)事業(yè)的管理涉及很多的方面，不斷地出現(xiàn)問題，會直接影響政策的作用，最后導(dǎo)致管理力度越大房地產(chǎn)市場越混亂的現(xiàn)狀。很多的房地產(chǎn)商只顧及眼前的利益，制定不合理的發(fā)展方案，阻礙了企業(yè)的長遠發(fā)展。

3、相關(guān)法規(guī)體系的不健全

我們從各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，保障房地產(chǎn)市場良性有序快速運行的基礎(chǔ)和前提條件是完善的市場的法律法規(guī)體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟正處在這個快速發(fā)展初級階段的我國，非常有必要健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)。房地產(chǎn)市場管理的法律體系不僅要涉及最初的開發(fā)、建設(shè)和交易，同時還要對后期后續(xù)管理進行完善。目前，我國還沒有出臺能夠覆蓋整個房地產(chǎn)過程的市場管理法律。我國當前房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)建設(shè)，與現(xiàn)如今房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求，存在明顯的不符，從而導(dǎo)致越來越多的法律不能很好地實施，并合理地在房地產(chǎn)市場中運用。現(xiàn)今，我國主要還是依靠政府的權(quán)威和力量對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟進行控制和管理，以國務(wù)院或國家部委辦名義所頒發(fā)的文件占有很大的一部分，如新“國十條”、“國八條”等，缺乏法律所應(yīng)有的穩(wěn)定性、嚴肅性，且普遍適用性也不是很強。由于房地產(chǎn)業(yè)相配套的實施細則、條例不完備，造成房地產(chǎn)市場上執(zhí)法不嚴、有法不依，陷入惡性循環(huán)，使法律應(yīng)有的效力大打折扣。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的對策

1、構(gòu)建合理健全的管理機制

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展出現(xiàn)了許多深層次的問題，并且僅僅依靠政府的行政命令進行調(diào)控的效果并不樂觀。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制的改革是解決這些問題的有效途徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制改革的重要內(nèi)容就是劃分清楚中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的關(guān)系，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的責任承擔者，建立雙方明確的職責范圍并各自做好相應(yīng)的監(jiān)督工作。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的詳細劃分有利于及時的發(fā)現(xiàn)市場中不良的現(xiàn)象，并且根據(jù)市場自身的可調(diào)節(jié)性，政府可以進行合理的干預(yù)市場。同時，地方的房地產(chǎn)行業(yè)需要在經(jīng)濟管理價值取向上保持與中央政府的一致性，并且從房地產(chǎn)行業(yè)本身的實際市場出發(fā)，進行差異化的經(jīng)濟調(diào)控。地方政府也需要改善財政收入政策，減少對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟依賴，提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的實施力度。中央政府和地方政府積極構(gòu)建合理的管理機制來保障現(xiàn)在國家房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，進而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的合理性和科學性。

2、明確發(fā)展方向，制定長遠的目標

房地產(chǎn)事業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，明確而長遠的目標是關(guān)鍵。在制定目標時，要結(jié)合社會的發(fā)展現(xiàn)狀以及自身的情況，這樣才能很好地保證目標方案的科學性和合理性。國家政策的制定也應(yīng)該長遠科學，根據(jù)現(xiàn)今經(jīng)濟的發(fā)展速度、居民的住房需求和居民實際的生活水平來制定相應(yīng)的政策法規(guī)。政策在實施時，有針對性解決房地產(chǎn)經(jīng)濟活動存在的問題，提高政策的執(zhí)行力，真正發(fā)揮政策的宏觀調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)事業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理者對政府頒布的政策法規(guī)有正確的認識，樹立正確的管理理念，合理地利用政策法規(guī)的優(yōu)勢，自身制定的長遠目標要符合國家的政策和房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

只有不斷積累經(jīng)驗并經(jīng)歷一定的發(fā)展階段，才能不斷完善法律法規(guī)體系。要實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要逐步建立和完善法律法規(guī)的建設(shè)，根據(jù)具體的國情，建立完整的有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟的法律體系，從而實現(xiàn)國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合法化、合理化和房地產(chǎn)市場運行過程的規(guī)范化。首先，對政府經(jīng)濟管理進行有效約束，盡可能地避免政府對房地產(chǎn)市場的運行進行過多的行政干預(yù)，防止給房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序帶來不良的負面影響。同時，切實保障我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立和順利實施。不斷完善《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律建設(shè)，并出臺相應(yīng)的實施細則，積極促成《房地產(chǎn)法》的順利出臺，把房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、相關(guān)的后期服務(wù)管理及中介服務(wù)管理等方面納入規(guī)范化的法律體系，并提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴肅性和層次性，使整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的管理有法可依。

4、積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的和諧關(guān)系

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府充分地保持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟管理的有效落實，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風氣的產(chǎn)生。

5、制定周密的經(jīng)濟管理計劃，嚴格控制成本

很多的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工后會發(fā)現(xiàn)自己并沒有獲得相應(yīng)的經(jīng)濟效益，工程項目沒有創(chuàng)造價值，這樣的現(xiàn)象會直接影響到企業(yè)今后的正常運營。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目施工之前，分析和計算整個項目工程的成本，在保證質(zhì)量的同時將成本降到最低，提高自身的經(jīng)濟效益。在施工期間，采用科學合理的經(jīng)濟管理方案，嚴格按照方案施工，減少施工期間不必要的開支，將資金都用到實處，用最有限的資源創(chuàng)造最大的價值，這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經(jīng)驗，還能有效促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的發(fā)展。

結(jié)束語

加快房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是促進國民經(jīng)濟增長的主要手段，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，不僅改善了人民的居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量，同時還促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展。所以面對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理出現(xiàn)問題的現(xiàn)狀，要及時地采取措施來解決，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力的加強，不僅使得整個房地產(chǎn)事業(yè)適應(yīng)社會的發(fā)展需要，更重要的是改善了房地產(chǎn)的經(jīng)濟環(huán)境。相比較國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力，我國經(jīng)濟管理方面還存在很多的不足，需要進一步的加強和改善。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的管理理念，重視經(jīng)濟管理的重要性。在進行經(jīng)濟管理之前根據(jù)企業(yè)實際的情況制定科學合理的管理制度，樹立長遠的目標，不能只顧眼前利益而損害房地產(chǎn)事業(yè)的長遠利益。企業(yè)在加強自身管理的同時，不能忽視法律的重要性，企業(yè)的經(jīng)濟行為要嚴格按照法律的指示，這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進一步發(fā)展。只有采取多樣的方式全面提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力，才能實現(xiàn)社會經(jīng)濟又好又快發(fā)展的美好愿望。

參考文獻

[1]王向前.分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息，2012，10（04）

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 金融風險

一、房地產(chǎn)融資市場概況

中國經(jīng)濟在一系列政策調(diào)控下平穩(wěn)回落，2012年國家宏觀調(diào)控依然嚴厲，但房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了先抑后揚的發(fā)展趨勢。前期以價換量、中期回穩(wěn)，一直延續(xù)至四季度市場呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢，無論是銷售總量還是業(yè)績情況，都出現(xiàn)了回升。2013年地方版“新國五條”正式實施，但從市場表現(xiàn)來看，其對房地產(chǎn)的影響并不強烈并有不斷減弱的趨勢。2013下半年，宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控將以穩(wěn)為主，出臺新的全國性調(diào)控措施的可能性不大，“有保有壓”的調(diào)控原則仍將持續(xù)。

2013年1 季度上市房企合計存貨1.56 萬億元，同比增長22.83%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額下滑至-274.69 億元。由于2 季度房企在土地市場上投入頗大，預(yù)計上半年房企的現(xiàn)金流狀況還將繼續(xù)惡化。而近期“錢荒”問題突出，給房企的資金鏈造成一定壓力。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資主要依靠銀行，且各企業(yè)之間融資水平參差不齊差異較大。IPO硬性門檻高程序繁雜時間跨度長。債權(quán)融資比例、利用外資投入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模均較低。面對政策市場的調(diào)整，供給和需求兩方面貸款的收緊，作為典型的資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)更新房地產(chǎn)企業(yè)運作理念，將公司資本同金融資本有效結(jié)合，融資渠道多元化，建立健全融資體系，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必經(jīng)之路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

（一）融資方式單一

當前我國的房地產(chǎn)融資方式依舊單一，資金仍然主要是以銀行貸款為主，房地產(chǎn)開發(fā)的一級土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)開發(fā)中銀行對企業(yè)的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金預(yù)收款占38.82%，其中自籌資金中約有70%來自銀行貸款，定金預(yù)收款也有30%來自銀行，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用銀行貸款比重在55%以上。高負債經(jīng)營隱含巨大的財務(wù)風險，房地產(chǎn)行業(yè)對我國銀行系統(tǒng)產(chǎn)生了具大的潛在風險。市場環(huán)境一旦惡化，資產(chǎn)質(zhì)量將大幅下降，會給銀行帶來巨額呆賬壞賬風險，且這種單一的融資方式無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。信托雖已成為房地產(chǎn)融資新的渠道，但政策機制還不夠完善存在較多的限制。這種單一的融資方式必須在一定程度上得到突破，一方面房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開拓融資渠道不能僅僅依靠銀行的信貸，另一方面應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身提點，采用多種融資渠道途徑，選擇適合自己實際情況的融資方式。

（二）商業(yè)銀行風險集中

作為資金密集型行業(yè)，融資一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展的關(guān)鍵。現(xiàn)行我國房地產(chǎn)商多將投資風險和融資風險集中于商業(yè)銀行，這不僅使商業(yè)銀行面臨潛在的金融危機，也會加大商業(yè)經(jīng)營的困難和風險。當經(jīng)濟出現(xiàn)周期性波動時，經(jīng)濟下滑必然引起房價下降，房價一路走低勢必會影響個人的住房貸款，銀行的不良貸款必然上升。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。商業(yè)銀行提供的資金貫穿于土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易銷售整個流程，從某種意義來說商業(yè)銀行直接或間接承擔了房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的經(jīng)營風險。而資本市場發(fā)展的相對落后，又無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道，無法將商業(yè)銀行風險社會化。與此同時，政府不斷加大調(diào)控力度，制定限購政策，調(diào)高存貸款利率，而購房者的需求并沒有得到解決，反而加大了居民對按揭貸款的依賴，這種惡性循環(huán)在某種程度上加大了金融體系的整體風險。需求量和供給量的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的不斷擴散，更加重了商業(yè)銀行的風險承受能力，容易引發(fā)金融風險。

（三）相關(guān)法規(guī)制度落后，監(jiān)管調(diào)控體系不完善

盡管國家和地方都頒布了一系列法律法規(guī)，但體系不全面、規(guī)定不具體，嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。新出現(xiàn)的融資工具若沒有相對應(yīng)的制度法規(guī)去約束規(guī)范，很容易陷入混亂甚至危機的局面。因此對房地產(chǎn)各種融資工具的組織形式、收益組合、收益分配以及流通轉(zhuǎn)讓等均需做出具體規(guī)范。我國政府對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無專門機構(gòu)，缺乏有效監(jiān)督管理。目前已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)抵押貸款的法律法規(guī)，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但仍有諸多房地產(chǎn)金融行為無法有效監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。尤其是房地產(chǎn)按揭貸款缺乏有效監(jiān)管，新出現(xiàn)的融資工具沒有相應(yīng)制度進行規(guī)范，很容易陷入困局，并且市場波動的沖擊容易使融資風險擴散。因此建立一套行之有效的中央銀行金融監(jiān)管體系，健全改善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，才能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)融資問題的對策

（一）融資渠道多元化

融資渠道多元化就包括銀行信貸、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金及住房抵押貸款證券化等，它們各自市場地位不同，在資本市場中發(fā)揮著不同的作用。銀行信貸主要提供流動資金貸款；地產(chǎn)信托主要發(fā)揮中長期財產(chǎn)管理功能，針對房地產(chǎn)企業(yè)運營需求設(shè)計個性化信托產(chǎn)品，擴大供需雙方選擇空間；地產(chǎn)基金則是從資金到項目，先募集大量資金，再投入到不同回收期的項目中；住房抵押貸款證券化為發(fā)放住房抵押打開機構(gòu)提供后續(xù)資金，間接支持了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時可以推行房地產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)證券活躍在金融市場上，這些商品主要報告MBB、MPB、MPTB、CDO、IO及PO等。這樣可以有效吸收市場中閑置的資金，且能最大程度上降低風險。

根據(jù)現(xiàn)行融資渠道的特點，建議降低銀行信貸比例，加大房地產(chǎn)信托市場比例。推進利率市場化，逐步放開存款利率管制，充分釋放資金的市場價格。與此同時，發(fā)展住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款二級市場，推行房地產(chǎn)證券化。引入保險基金，由于保險公司資金量大且穩(wěn)定，若能適當引入并通過相關(guān)機制規(guī)范，能避免如美國“次貸危機”之類的事件。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強自身管理

商業(yè)銀行應(yīng)加強自身管理，建立以風險控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機制。針對現(xiàn)狀，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時，應(yīng)重點核實借款方資料，將風險防范的重點放在事前事中控制，而不是事后補救。建立有效的風險預(yù)警體制，識別監(jiān)控處置各項風險，不能僅考慮抵押物或首付款，忽略了還款意愿、還款能力、市場波動的風險。商業(yè)銀行應(yīng)加強房地產(chǎn)信貸風險的管理和防范，建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，根據(jù)不同信用等級的借款人給予不同條件的房貸，利于商業(yè)銀行對風險的預(yù)測和識別。完善個人誠信管理體制，嚴格遵守有關(guān)制度規(guī)定，不受利益驅(qū)使，給不符合要求的開放商放貸或個人貸款，完善內(nèi)控管理制度，避免因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。與此同時不斷提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的空間，豐富交易品種，提高透明度和市場效率，拓寬資產(chǎn)保值增值的渠道。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)環(huán)境

現(xiàn)階段，我國許多金融產(chǎn)品相關(guān)法律法規(guī)仍然不健全，而市場經(jīng)濟行為都需要在合理的法律法規(guī)范圍內(nèi)執(zhí)行，因此建立健全房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資營造一個良好的法制環(huán)境打下基石。一是針對房地產(chǎn)融資過程中出現(xiàn)的各種問題，及時修改補充現(xiàn)行法律法規(guī)，建立健全各項制度條例， 制定完善包括改進土地招牌掛制度，規(guī)范新型融資工具的組織形式、流通轉(zhuǎn)讓、收益分配，住房抵押貸款、個人信用、住房公積金及房地產(chǎn)擔保等有效監(jiān)督房地產(chǎn)金融行為，保護各方合法權(quán)益；二是在房地產(chǎn)融資過程中，應(yīng)該依法辦事，嚴格執(zhí)法，對出現(xiàn)問題的單位或個人應(yīng)嚴加處置，并立即停止放貸追回已貸款項。各級政府應(yīng)明確其職責，中高端房產(chǎn)供應(yīng)由市場調(diào)控，政府應(yīng)著重于保障安居房的建設(shè)。建立健全保障房的分配和管理機制，公平分配，維護社會公平。同時還應(yīng)加強二手房交易市場和租賃市場規(guī)范，用制度條例調(diào)整并規(guī)范。通過房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的完善，不斷調(diào)整房地產(chǎn)融資渠道、融資成本、投資流向，確保房地產(chǎn)金融的健康運轉(zhuǎn)。

參考文獻

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[3]劉華成.我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)分析[J].財經(jīng)與管理，2013（04）.

篇(6)

一、房地產(chǎn)金融風險的含義

我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展離開為其提供各種金融服務(wù)的金融機構(gòu)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，但是未來是不可以預(yù)見的，外部條件發(fā)生變化或者金融機構(gòu)自己本身由于經(jīng)營管理上的失誤以及其他的很多不確定因素都有可能造成這些金融機構(gòu)資金或者信用的嚴重損失，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風險。

二、房地產(chǎn)金融風險的特點

社會性。房地產(chǎn)金融行業(yè)自身的特性所決定的。因為房地產(chǎn)金融機構(gòu)資產(chǎn)的主要來源方式是以負債為其資產(chǎn)，自有的資金一般只占有一小部分，所以，金融機構(gòu)是依附于公眾的。

擴張性。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，從事房地產(chǎn)的金融機構(gòu)與不同的房地產(chǎn)金融機構(gòu)、客戶之間都有很復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此產(chǎn)生金融風險擴張性機制。

可控性。我們可以通過風險預(yù)警，來預(yù)測風險發(fā)生的可能性，并且可以采取對應(yīng)的措施把風險控制在一定范圍和區(qū)間之內(nèi)，甚至化解。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展中所存在的諸多問題

土地儲備制度不完善。目前我國各個城市都在不斷地發(fā)展擴大，伴隨著的是市場對土地資源需求的不斷增加，由于我國的土地儲備制度的原因，政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中賺取大量的差價，對土地市場形成了一定的壟斷。開發(fā)商為了獲得土地資源，不得不花高價獲得商業(yè)用地，推動了我國房價的上漲，而且迫使開發(fā)商在金融市場上面大量貸款。由于影響土地出讓價格的因素太多，使得土地資產(chǎn)的價格也在不斷的變化，這也無疑加大了整個房地產(chǎn)金融市場的風險。

銀行風險過于集中。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而且獲得回報的期限也是比較長的，房地產(chǎn)開發(fā)商一般需要在金融市場上面大量貸款來獲得資金，但是我們的金融市場還不是很成熟，缺乏相應(yīng)的融資渠道，向商業(yè)銀行信貸成為我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的主要來源。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些不利的因素，風險將集中在商業(yè)銀行上。

市場過熱。近年來我國房地產(chǎn)價格總體都在不斷上漲，很多人覺得房地產(chǎn)價格會一直保持上漲的趨勢，所以大量的資金涌入房地產(chǎn)金融市場。很多人認為這是人們對住房的剛性需求，但是與此成鮮明對比的是，我國商品房的空置率也在不斷增加，造成房地產(chǎn)行業(yè)價格的虛長。

法律法規(guī)體系不完善。目前我國房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融市場都還處在一個發(fā)展的時期，相應(yīng)的法律法規(guī)不是很完善，還在不斷的實踐中摸索前行。一些房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款但是到最后卻不能按時還款，也有一部分購房者對法律及信用認識不夠，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)違約和賴賬等失信行為。購房者和開發(fā)商的這些行為都造成了商業(yè)銀行的不良貸款，這嚴重侵蝕了商業(yè)銀行的資金，造成了資本損耗，給銀行帶來風險。再則，有些房地產(chǎn)企業(yè)通過違規(guī)操作獲得土地，而不是通過公開的拍賣競價獲得，隱藏了很大的法律風險。

四、推進房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的途徑

拓寬融資渠道。由于我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道基本依靠于向商業(yè)銀行貸款，渠道單一，造成風險過度集中于商業(yè)銀行，所以開拓我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很有必要。我國的房地產(chǎn)金融起步較晚，我們可以向西方發(fā)達國家學習借鑒他們的經(jīng)驗，分散金融市場風險。首先我們可以通過發(fā)展住房資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資渠道，使購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在資本市場上面有更多的選擇，而不是僅僅局限于貸款。其次，我們要努力推進住房抵押貸款二級市場建設(shè)，以此讓信貸資金流動更加快速，能夠在很大程度上面減輕房地長金融市場的風險。

建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度。我國現(xiàn)在沒有一套完整的信用管理體系，讓很多個人和企業(yè)肆無忌憚的違約，造成了銀行一定的損失。我國可以借鑒西方國家的終身信用制度，對個人和企業(yè)信用進行有效的管理，而不能單純的依靠道德觀念約束。銀行在貸款時就可以參考客戶的信用等級，確定貸款的難易程度、額度以及期限等。

政府加強對房地產(chǎn)金融的支持力度。一個健康成熟的房地產(chǎn)金融市場秩序離不開國家的宏觀調(diào)控和管理。政府應(yīng)該不斷完善宏觀調(diào)控的手段，對房地產(chǎn)市場進行有效的監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)的市場預(yù)警體系，及時預(yù)防各種風險的發(fā)生，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時政府也可以出臺有效的政策抑制我國房地產(chǎn)市場上面出現(xiàn)的高房價，阻止投機行為。

完善相應(yīng)法律法規(guī)。不論經(jīng)濟活動還是其他活動都必須在法定的范圍內(nèi)進行，一旦超出了法律規(guī)定的范圍，就必須受到法律的制裁。我國是一個法治社會，必須要做到有法可依，制定完善的房地產(chǎn)金融相應(yīng)的法律法規(guī)是違法必究的前提，這樣我國房地產(chǎn)金融市場才能有一個良好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)金融才能不斷發(fā)展。

五、結(jié)語

篇(7)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的概念

一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對某一項開發(fā)項目實施經(jīng)營和管理的所有制度、措施和方法的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效地進行經(jīng)濟管理，通過明確各部門的經(jīng)濟關(guān)系，以及高效率的運作，一促進企業(yè)獲得最大的盈利目標。

二、目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的一些問題

（一）經(jīng)濟管理的目標模糊不清，缺乏連續(xù)穩(wěn)定的相關(guān)政策。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目標，然而缺乏相關(guān)的長期規(guī)劃，甚至在對一些問題的認識上模糊不清，缺乏長遠目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場的運行秩序，也給投機倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系統(tǒng)的管理機制，某些管理政策流于形式。最近幾年，我國政府有關(guān)部門把房地產(chǎn)經(jīng)濟管理作為經(jīng)濟管理的重點項目，紛紛出臺了一系列政策和規(guī)定，但是某些政策執(zhí)行不到位、流于形式，某些規(guī)定缺乏可操作性，難以實施到位而不能起到真正效果。這在某種程度上，是因為房地產(chǎn)市場中的各個環(huán)節(jié)之間協(xié)調(diào)度不夠，各自間的政策出現(xiàn)脫節(jié)的造成的。

（三）缺乏健全的法律法規(guī)體現(xiàn)。縱觀其他先進國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗可以看出，建立完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場得以健康運行的重要前提。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的初始階段，還缺乏一套完善的法律法規(guī)體系，還沒有一個能涵蓋整個房地產(chǎn)市場管理的法律，而我國的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中應(yīng)該堅持的原則

房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，在其具體管理中應(yīng)堅持一定的原則，以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、有序發(fā)展。

（一）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持土地所有權(quán)國有的原則。國家有權(quán)占有、使用、收益和處分屬于全民所有的土地，這是我國憲法賦予國家的權(quán)利，這種所有權(quán)是以獲得收益為目的的。作為土地所有者的國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，應(yīng)注重在土地用途規(guī)劃、建筑規(guī)模以及環(huán)境保護的各個方面做出相關(guān)法律規(guī)定，并確保這些規(guī)定的嚴格、有效執(zhí)行。

（二）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則。在土地所有權(quán)方面，我國的土地是公有的，國家代表全體人民對土地掌有所有權(quán)。但是，全體人民不可能同時直接經(jīng)營或者使用全國的土地。

（三）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則，即地權(quán)與物業(yè)相關(guān)原則。從物質(zhì)關(guān)系方面來看，房屋以土地為承載物；同時，在經(jīng)濟關(guān)系方面，房屋所有權(quán)是實現(xiàn)土地價值、獲得土地利潤的主要手段和具體對象。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間是密不可分的關(guān)系，在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的具體過程中，必須自始至終的貫徹二者相結(jié)合的原則。

（四）在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，堅持房地產(chǎn)經(jīng)濟行政管理機構(gòu)統(tǒng)一的原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟行政管理機構(gòu)的統(tǒng)一原則是在土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相關(guān)原則的基礎(chǔ)上衍生出來的，這一原則要求作為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的行政機構(gòu)必須實行全行業(yè)管理。

四、對策分析

在充分調(diào)查目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀、分析現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上，經(jīng)過總結(jié)、歸納，在文章結(jié)尾處對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提出一些建議，希望能對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提供一定的幫助。

（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展的長期規(guī)劃。政府有關(guān)部門應(yīng)在體制改革的背景下，在充分認識社會主義初級階段基本國情的基礎(chǔ)上，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的長遠規(guī)劃，確定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的長期目標，以滿足廣大居民的住房需求，促進我國國民經(jīng)濟的和諧、穩(wěn)定、有序發(fā)展。同時，以長期發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)，科學實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的短期發(fā)展目標。

（二）健全完善的管理機制，促使各項管理工作得以確切落實。在我國目前的房地產(chǎn)市場管理中，存在著許多難以靠行政命令解決的問題。因此，應(yīng)正確認識政府部門在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的職能，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)機制，建立健全便于房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)管理機制，以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。