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篇(1)

關(guān)鍵詞：土地管理；法制建設(shè)；問題探討

前言

現(xiàn)如今，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展又邁上了一個(gè)新的臺(tái)階，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)得到了前所未有的發(fā)展。對(duì)于城鄉(xiāng)一體化建設(shè)而言，土地管理法制建設(shè)是不可或缺的準(zhǔn)備工作，它不僅可以對(duì)土地的使用情況進(jìn)行分析，而且還能對(duì)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和土地所有權(quán)問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。因此在這一時(shí)代背景下，土地管理法制建設(shè)工作在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)工作中發(fā)揮著越來越重要的作用。在本文中，我⒍暈夜土地管理法制建設(shè)過程中遇到的問題進(jìn)行分析，并提出幾點(diǎn)解決土地管理法制建設(shè)過程中遇到問題的方法，希望可以為有關(guān)部門提供幫助。

1 現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)過程中遇到的問題

1.1 土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)較低

現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)過程中遇到的第一個(gè)問題，就是土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)較低。在土地管理法制建設(shè)過程中，人員的綜合素質(zhì)起到了決定性的作用。如果工作人員的綜合素質(zhì)低下，那么土地管理法制建設(shè)工作將很難進(jìn)行。土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，首先就是土地管理法制建設(shè)工作人員的責(zé)任意識(shí)較低。正所謂“態(tài)度決定一切”，如果土地管理法制建設(shè)工作人員缺乏責(zé)任意識(shí)，那么他們的工作態(tài)度必然會(huì)不端正。這樣一來就會(huì)嚴(yán)重影響土地管理法制建設(shè)工作的進(jìn)行，甚至?xí)谕恋毓芾矸ㄖ平ㄔO(shè)工作過程中發(fā)生嚴(yán)重錯(cuò)誤，這對(duì)于土地管理法制建設(shè)工作所產(chǎn)生的影響無疑是極為巨大的。甚至?xí)谕恋毓芾矸ㄖ平ㄔO(shè)工作過程中產(chǎn)生危害國(guó)家和人民財(cái)產(chǎn)安全的嚴(yán)重問題。其次就是土地管理法制建設(shè)工作人員的專業(yè)知識(shí)掌握程度較為低下。這種危害體現(xiàn)在，土地管理法制建設(shè)工作人員在工作過程中不能準(zhǔn)確的對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行分析，從而使法治建設(shè)工作產(chǎn)生誤差，使農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)方面產(chǎn)生安全問題。這對(duì)于土地管理法制建設(shè)工作所產(chǎn)生的消極影響是極為巨大的。最后就是土地管理法制建設(shè)工作人員的執(zhí)行力較低，執(zhí)行力也是體現(xiàn)綜合素質(zhì)的一個(gè)非常重要的指標(biāo)。如果土地管理法制建設(shè)工作人員的執(zhí)行力低下，那么整個(gè)土地管理法制建設(shè)工作將會(huì)受到很大的影響，不僅土地管理法治建設(shè)工作的工作周期會(huì)延長(zhǎng)，而且工作的效率也會(huì)下降。因此提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)顯得尤為重要。

1.2 土地管理法制建設(shè)工作過程中的協(xié)調(diào)與溝通較少

現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)過程中遇到的第二個(gè)問題，就是土地管理法制建設(shè)工作過程中的協(xié)調(diào)與溝通較少。在土地管理法制建設(shè)工作中常常會(huì)遇到一些難以解決的問題，這些問題包括土地管理法制建立和土地管理法制實(shí)施兩個(gè)方面。土地管理法制建立是土地管理法制建設(shè)工作的重要前提保障，而土地管理法制的實(shí)施是土地管理法制建設(shè)工作的最重要的環(huán)節(jié)，只有將土地法制管理投入實(shí)際的管理過程中，才能更好地進(jìn)行土地管理工作。因此，這兩個(gè)過程土地管理法制建設(shè)工作過程中必不可少的。如果在這兩個(gè)過程中缺少協(xié)調(diào)與溝通，那么土地管理法制建設(shè)工作將會(huì)受到嚴(yán)重的影響。例如，會(huì)出現(xiàn)土地管理法制建設(shè)工作效率低下，脫離實(shí)際的情況；會(huì)出現(xiàn)土地管理法制建設(shè)工作偏離最初的意愿，造成土地管理法制建設(shè)工作不能真正為農(nóng)民服務(wù)的問題。這些都是土地管理法制建設(shè)工作過程中缺少協(xié)調(diào)和溝通所造成的后果[1]。

1.3 土地管理法制建設(shè)工作過程中不能使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)

現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)過程中遇到的第三個(gè)問題，就是土地管理法制建設(shè)工作過程中不能使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。在這個(gè)科學(xué)技術(shù)日益發(fā)展的今天，越來越多的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)涌現(xiàn)出來，這些先進(jìn)技術(shù)為社會(huì)生產(chǎn)力的進(jìn)步做出了突出貢獻(xiàn)。然而，我國(guó)的一部分土地管理法制建設(shè)工作過程中缺少先進(jìn)的技術(shù)支撐，這就導(dǎo)致土地管理法制建設(shè)工作效率嚴(yán)重降低，不利于土地管理法制建設(shè)工作的進(jìn)一步進(jìn)行。

2 解決現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的方法

2.1 提高現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)

現(xiàn)如今，土地管理法制建設(shè)工作在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起著極為重要的作用，我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，對(duì)土地管理法制建設(shè)工作極為重視。那么在這一過程中，提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)就顯的尤為重要，這不僅關(guān)系到土地管理法制建設(shè)工作的順利進(jìn)行，也關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。要想提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)，首先就要從每一個(gè)土地管理法制建設(shè)工作人員入手，土地管理法制建設(shè)管理部門可以針對(duì)那些土地管理法制建設(shè)專業(yè)知識(shí)掌握程度較差的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。通過這些專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使土地管理法制建設(shè)工作人員的專業(yè)知識(shí)得到提升，使這些工作人員在應(yīng)對(duì)復(fù)雜情況下的建筑工程項(xiàng)目成本管理工作時(shí)，能夠快速地找到問題所在，并且有效地解決問題。其次，針對(duì)這些土地管理法制建設(shè)工作人員，可以通過談話、加薪等方式提高他們的責(zé)任感，改變他們對(duì)工作的消極態(tài)度，從而使土地管理法制建設(shè)工作得以順利進(jìn)行。最后，土地管理法制建設(shè)管理部門可以通過組織學(xué)習(xí)小組，交流小組的方法促進(jìn)土地管理法制建設(shè)工作人員之間的交流和相互學(xué)習(xí)，從而有效提高土地管理法制建設(shè)工作人員的綜合素質(zhì)。

2.2 加強(qiáng)土地管理法制建設(shè)工作過程中的溝通與協(xié)調(diào)

解決現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的第二個(gè)方法，就是要加強(qiáng)土地管理法制建設(shè)工作過程中的溝通與協(xié)調(diào)。只有進(jìn)行正確有效地協(xié)調(diào)與溝通，才能使土地管理法制建設(shè)工作正常地進(jìn)行，才能使土地管理法制建設(shè)工作符合廣大農(nóng)民生產(chǎn)生活的需要。土地管理法制建設(shè)管理部門可以在進(jìn)行相關(guān)工作的同時(shí)建立交流溝通意見反饋小組，從而使土地管理法制建設(shè)工作順利進(jìn)行。與此同時(shí)，土地管理法制建設(shè)管理部門還可以建立土地管理法制建設(shè)進(jìn)展評(píng)審小組，從而促進(jìn)土地管理法制建設(shè)工作的順利進(jìn)行。

2.3 將信息技術(shù)與土地管理法制建設(shè)工作相結(jié)合

解決現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的第三個(gè)方法，就是將信息技術(shù)與土地管理法制建設(shè)工作相結(jié)合。隨著計(jì)算機(jī)硬件技術(shù)的發(fā)展，計(jì)算機(jī)在人們?nèi)粘Ｉ钪幸呀?jīng)得到普及。信息技術(shù)成為人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分。那么，我們將土地管理法制建設(shè)工作相結(jié)合，就可以極大的提高法制建設(shè)工作效率，減少法治建設(shè)過程中所產(chǎn)生的紕漏，提高工作精度。與此同時(shí)，在土地管理法制建設(shè)工作過程中，我們還可以應(yīng)用信息技術(shù)對(duì)土地管理法制建設(shè)工作進(jìn)行建模，從而找到最適合實(shí)際情況、最有效的土地管理法制條款。從而使土地管理法制建設(shè)工作更加高效地進(jìn)行[2]。

結(jié)束語

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作正在穩(wěn)步進(jìn)行中，土地管理法制建設(shè)工作對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有不可磨滅的重要作用。在本文中，我對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作中所遇到的問題進(jìn)行了分析，并針對(duì)這些問題提出了幾點(diǎn)解決現(xiàn)階段我國(guó)土地管理法制建設(shè)工作過程中存在問題的方法。希望這些能夠促進(jìn)我國(guó)土地管理法制建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，使土地管理法制建設(shè)工作更好地促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更好地服務(wù)農(nóng)民，為促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

篇(2)

關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓，土地租賃

 

一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展

（一）1988 年前，我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對(duì)《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。

（二）1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權(quán)的出租。

集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租，我國(guó)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營(yíng)利性，實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。

（一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。科技論文。

宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國(guó)有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達(dá)到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對(duì)土地使用權(quán)出租時(shí)的開發(fā)程度過多限制。

至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對(duì)承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實(shí)看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵(lì)農(nóng)村居民出租住房。

（二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。

相對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場(chǎng)性，它對(duì)農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對(duì)于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)。科技論文。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時(shí)享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。

四、土地使用權(quán)租賃登記

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。”可見該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。

五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國(guó)政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。

篇(3)

為深入貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》（簡(jiǎn)稱《土地管理法》），進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)場(chǎng)廣大干部職工依法、合理、節(jié)約集約使用土地，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，現(xiàn)提出如下意見：

一、進(jìn)一步理順地方國(guó)土資源管理部門與農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，充分發(fā)揮土地管理法定職能作用

（一）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)設(shè)置土地管理機(jī)構(gòu)，行政上接受農(nóng)墾系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)上接受縣級(jí)以上國(guó)土資源部門領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)、雙向負(fù)責(zé)的管理體制。

（二）農(nóng)墾系統(tǒng)土地管理機(jī)構(gòu)納入全市國(guó)土資源管理體系。農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)和地方政府國(guó)土資源管理部門要主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系，共同搞好農(nóng)場(chǎng)土地管理工作。

（三）縣級(jí)以上地方國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地審批、土地登記發(fā)證和土地執(zhí)法監(jiān)察等環(huán)節(jié)實(shí)施統(tǒng)一管理。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)場(chǎng)區(qū)土地管理事務(wù)，其主要職責(zé)是：

1、宣傳、貫徹和執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)土地管理的方針、政策和法律、法規(guī)，以及地方性土地管理的文件、規(guī)章。

2、協(xié)助當(dāng)?shù)厝嗣裾龊猛恋乩每傮w規(guī)劃和有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的編制和調(diào)整工作，監(jiān)督檢查場(chǎng)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施情況。

3、負(fù)責(zé)場(chǎng)區(qū)土地資源變更調(diào)查、土地登記發(fā)證和土地變更登記的調(diào)查、審核呈批工作；協(xié)助國(guó)土資源管理部門做好場(chǎng)區(qū)內(nèi)的地籍測(cè)繪工作。

4、承辦場(chǎng)區(qū)內(nèi)建設(shè)用地、臨時(shí)用地的審查報(bào)批工作。

5、監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)和政策在本場(chǎng)區(qū)內(nèi)的貫徹實(shí)施。開展土地巡查監(jiān)察，及時(shí)制止土地違法行為；協(xié)助國(guó)土資源管理部門查處土地違法案件。

6、協(xié)助地方國(guó)土資源管理部門做好土地分等定級(jí)和土地資產(chǎn)評(píng)估及管理工作。

7、按照誰主管誰負(fù)責(zé)的原則，辦理場(chǎng)區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地事項(xiàng)，調(diào)解土地糾紛。

8、承辦地方國(guó)土資源管理部門委托辦理的其它土地管理業(yè)務(wù)。

二、加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃管理，嚴(yán)格實(shí)施土地用途管制制度

（四）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)要在地方縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門的指導(dǎo)下，根據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)確定的方針、任務(wù)、計(jì)劃、指標(biāo)和茂名市以及有關(guān)縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合農(nóng)場(chǎng)的實(shí)際，依法編制農(nóng)場(chǎng)土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，對(duì)場(chǎng)區(qū)土地實(shí)施用途管制。

（五）農(nóng)場(chǎng)內(nèi)單位和個(gè)人使用的所有土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。

（六）依法合理使用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地。非農(nóng)建設(shè)確需使用農(nóng)場(chǎng)土地搞建設(shè)的，必須依法辦理審批手續(xù)，并依法給予補(bǔ)償和安置，不得強(qiáng)行劃轉(zhuǎn)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地。

（七）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地開發(fā)利用和建設(shè)用地，由茂名市國(guó)土資源局按照省下達(dá)的建設(shè)用地年度計(jì)劃，安排一定的用地指標(biāo)以解決國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的用地需求。

（八）農(nóng)場(chǎng)的各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)按照經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施，依法向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上國(guó)土資源管理部門申辦審批手續(xù)和用途變更手續(xù)。

三、完善農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地審批制度，規(guī)范審批程序

（九）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)一切非農(nóng)建設(shè)用地，必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)性用地按出讓方式供地。

（十）農(nóng)場(chǎng)單位使用場(chǎng)區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地建設(shè)辦公場(chǎng)所或興辦企業(yè)，或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十一）農(nóng)場(chǎng)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，經(jīng)農(nóng)墾部門審核，向縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十二）農(nóng)場(chǎng)單位非農(nóng)建設(shè)用地審批程序是：農(nóng)場(chǎng)單位憑建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、農(nóng)場(chǎng)國(guó)土和有關(guān)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的規(guī)劃平面圖、填寫《茂名農(nóng)墾企事業(yè)單位申請(qǐng)建房用地呈批表》經(jīng)農(nóng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)審核同意，報(bào)茂名農(nóng)墾局土地管理部門審核后，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門辦理審批用地手續(xù)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十三）場(chǎng)外單位、個(gè)人使用農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地，一律按國(guó)有土地有償出讓方式取得。辦理程序是：憑建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件和當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府土地行政主管部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目選址用地的文件，以及有關(guān)圖件資料，向農(nóng)場(chǎng)提出申請(qǐng)用地報(bào)告，經(jīng)農(nóng)場(chǎng)上級(jí)主管部門核準(zhǔn)后，再到當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T辦理土地出讓手續(xù)，報(bào)當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十四）農(nóng)場(chǎng)居民使用農(nóng)場(chǎng)土地建房，必須符合場(chǎng)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和場(chǎng)區(qū)居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，并盡量利用原有宅基地、空閑地、荒地、閑置地，或拆舊建新，嚴(yán)格控制占用耕地。嚴(yán)禁在膠林、溝谷、河堤、道口、水庫下游、高壓線附近、陡崖下建筑相關(guān)設(shè)施。

（十五）嚴(yán)格農(nóng)場(chǎng)居民住宅用地申請(qǐng)條件。堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)場(chǎng)居民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。大力提倡農(nóng)場(chǎng)居民建設(shè)公寓式住宅。

（十六）農(nóng)場(chǎng)居民建設(shè)住宅使用本場(chǎng)土地的，由農(nóng)場(chǎng)居民提出用地申請(qǐng)，經(jīng)生產(chǎn)隊(duì)同意，經(jīng)本場(chǎng)審核報(bào)茂名農(nóng)墾局核準(zhǔn)后，報(bào)縣級(jí)人民政府土地行政主管部門呈同級(jí)政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)場(chǎng)居民將原有的住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。

（十七）已參加房改，并已分到配套伙房或者房改享受面積不夠需增擴(kuò)用地面積的職工，必須依法辦理用地手續(xù)并經(jīng)批準(zhǔn)后才能動(dòng)工建設(shè)。

（十八）原安置在農(nóng)場(chǎng)的歸、難僑胞使用農(nóng)場(chǎng)土地建住宅的，免繳各種規(guī)費(fèi)；原安置在農(nóng)場(chǎng)的水庫移民及其子女使用農(nóng)場(chǎng)土地建住宅的，按茂府辦[*]31號(hào)文《關(guān)于減免水庫移民改危建房用地收費(fèi)的通知》要求辦理。

（十九）城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的農(nóng)場(chǎng)土地，必須通過出讓或劃撥方式取得，通過出讓取得的應(yīng)按規(guī)定繳交出讓金。

（二十）健全農(nóng)場(chǎng)宅基地管理制度。在農(nóng)場(chǎng)宅基地審批過程中，農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)要做到“三到場(chǎng)”。即：受理宅基地申請(qǐng)后，要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地丈量批放宅基地；居民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

四、加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)土地登記發(fā)證工作

（二十一）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的一切土地（包括耕地、園地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設(shè)用地等），屬于國(guó)家所有，農(nóng)場(chǎng)取得規(guī)定的使用權(quán)。凡歷史上業(yè)經(jīng)地方人民政府及其土地行政主管部門批準(zhǔn)建場(chǎng)規(guī)劃和用地的、進(jìn)行土地調(diào)整已簽訂協(xié)議的、符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的，均應(yīng)予以維護(hù)。任何單位和個(gè)人不得以任何借口侵（搶）占國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地。

（二十二）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地凡符合權(quán)屬來源合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確三個(gè)條件的，國(guó)土資源管理部門應(yīng)及時(shí)辦理土地登記發(fā)證手續(xù)；對(duì)有爭(zhēng)議的土地，調(diào)處一宗，登記發(fā)證一宗。

（二十三）農(nóng)場(chǎng)居民宅基地要登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實(shí)維護(hù)農(nóng)場(chǎng)居民的合法權(quán)益。要加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)居民宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案在宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度的落實(shí)。要依法、及時(shí)調(diào)處宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

五、加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，依法保護(hù)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地資源

（二十四）進(jìn)一步健全和完善農(nóng)場(chǎng)土地動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)場(chǎng)居民宅基地的監(jiān)督管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)場(chǎng)購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)場(chǎng)購(gòu)買和違法建造的住宅頒發(fā)土地使用證。

（二十五）堅(jiān)決制止非法侵占國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地行為，加強(qiáng)對(duì)土地違法行為的監(jiān)督檢查。對(duì)侵占國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的不法分子，要堅(jiān)決依法查處；對(duì)非法占用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的，要堅(jiān)決返還；對(duì)破壞國(guó)有農(nóng)場(chǎng)財(cái)產(chǎn)、挑起事端的，必須堅(jiān)決予以打擊；對(duì)違反法律規(guī)定程序?qū)?guó)有農(nóng)場(chǎng)所屬土地確定給其他單位和個(gè)人的，要按照有關(guān)規(guī)定對(duì)直接責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

（二十六）依法依規(guī)妥善處理農(nóng)場(chǎng)單位或個(gè)人建房用地的歷史遺留問題。

1、*年《廣東省農(nóng)墾國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理暫行辦法》（粵國(guó)（法規(guī)）字[*]109號(hào)）廢止前，農(nóng)場(chǎng)單位、個(gè)人建房用地憑農(nóng)場(chǎng)用地批準(zhǔn)文件資料，可到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理機(jī)關(guān)申辦劃撥《國(guó)有土地使用證》。今后土地轉(zhuǎn)讓的，需按規(guī)定補(bǔ)交出讓金。

2、自《廣東省農(nóng)墾國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理暫行辦法》（粵國(guó)土（法規(guī)）字[*]109號(hào)）廢止之日起至*年6月30日止，農(nóng)場(chǎng)單位、個(gè)人建房用地憑農(nóng)墾用地批準(zhǔn)文件資料，可到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理機(jī)關(guān)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。場(chǎng)外單位、個(gè)人使用農(nóng)場(chǎng)土地從事非農(nóng)建設(shè)的，須到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理機(jī)關(guān)補(bǔ)交土地出讓金和補(bǔ)辦建房審批手續(xù)、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

（二十七）加強(qiáng)土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)隊(duì)伍建設(shè)。建立完善農(nóng)場(chǎng)、分場(chǎng)、生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)崗位的土地執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)土地執(zhí)法監(jiān)察責(zé)任制。

（二十八）做好農(nóng)場(chǎng)土地法制宣傳教育工作，提高依法管地用地的自覺性。

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中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國(guó)，土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場(chǎng)買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當(dāng)國(guó)有土地難以滿足公共利益的需求時(shí)，國(guó)家就只能依靠征收和征用兩種強(qiáng)制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點(diǎn)，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝?guó)家所有權(quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時(shí)性地改變了土地使用權(quán)的主體。

所謂集體土地征收，指的是國(guó)家為公共利益的需要，由縣級(jí)以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實(shí)施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有，確定給建設(shè)單位使用，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織及有關(guān)農(nóng)民給予補(bǔ)償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國(guó)家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國(guó)家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民之間補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒有理順。集體土地征收作為一項(xiàng)具體的行政行為，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡(jiǎn)單的關(guān)系。對(duì)集體組織、農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償不應(yīng)由用地主體建設(shè)單位進(jìn)行，在實(shí)踐層面上，這種做法容易導(dǎo)致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實(shí)的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補(bǔ)償關(guān)系才是制度未來發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補(bǔ)償?shù)怯洝⒋_定補(bǔ)償安置方案、事實(shí)補(bǔ)償安置。

征地公告是指縣級(jí)以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已被國(guó)家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條則對(duì)公告程序的具體內(nèi)容進(jìn)行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法以及辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋坏谌娴攸c(diǎn)是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補(bǔ)償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實(shí)施條例》則將登記機(jī)關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實(shí)施條例將辦理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實(shí)際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進(jìn)行征收公告時(shí)從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C(jī)關(guān)進(jìn)行登記。征地補(bǔ)償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個(gè)方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個(gè)具體的時(shí)間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實(shí)際情形進(jìn)行確定；第二，登記機(jī)關(guān)為公告指定的機(jī)關(guān)。

確定補(bǔ)償安置方案，包括以下幾個(gè)步驟：第一，補(bǔ)償安置方案的確定。法律規(guī)定只對(duì)補(bǔ)償安置方案的主體進(jìn)行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補(bǔ)償安置方案系屬行政機(jī)關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補(bǔ)償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報(bào)批準(zhǔn)。補(bǔ)償安置方案應(yīng)報(bào)“市、縣人民政府批準(zhǔn)”。

（三）集體土地征收補(bǔ)償制度

農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機(jī)制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機(jī)制。就其對(duì)權(quán)力約束的功能而言，征收補(bǔ)償費(fèi)的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補(bǔ)償制度是對(duì)公權(quán)力的實(shí)質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機(jī)制的一點(diǎn)而言，被征收對(duì)象依據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，在公共利益和私人利益相沖突時(shí)，補(bǔ)償制度提供了一條救濟(jì)途徑。

除憲法之外，集體土地征收補(bǔ)償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中。《土地管理法》及實(shí)施條例對(duì)集體土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實(shí)具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補(bǔ)償范圍來看，我國(guó)法律規(guī)定只對(duì)直接損失予以補(bǔ)償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補(bǔ)償；從征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來看，被征收主體獲得補(bǔ)償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計(jì)算；從補(bǔ)償爭(zhēng)議處理程序來看，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，由縣級(jí)以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準(zhǔn)征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國(guó)務(wù)院于2006年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、國(guó)土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于落實(shí)中國(guó)中央國(guó)務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關(guān)政策措施分工的通知》三個(gè)法律文件均對(duì)集體土地征收補(bǔ)償制度進(jìn)行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國(guó)家行使征收權(quán)的正當(dāng)性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國(guó)家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩?cái)產(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導(dǎo)致政府行政權(quán)力的濫用。我國(guó)立法對(duì)“公共利益”作出了規(guī)定，但對(duì)于其概念并沒有進(jìn)行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當(dāng)廣泛的外延，對(duì)其若不進(jìn)行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴(kuò)大化，進(jìn)而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對(duì)公共利益界定不清，直接導(dǎo)致在實(shí)踐中我國(guó)公共利益認(rèn)定的行政主導(dǎo)性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認(rèn)定完全由行政機(jī)關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機(jī)關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國(guó)土資源部對(duì)北京、上海等十六個(gè)省市征地項(xiàng)目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項(xiàng)目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營(yíng)性目的。

（二）征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌?chǎng)化

2005年國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償”，這在本質(zhì)上是政府主導(dǎo)定價(jià)，由政府利用所處的優(yōu)勢(shì)地位單方面決定被征收土地價(jià)值。多年來，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌?chǎng)化在一定程度上體現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，長(zhǎng)期以來過低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的真實(shí)價(jià)值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對(duì)集體土地的征收程序進(jìn)行過討論，在此不再贅述。我國(guó)征地程序的一個(gè)非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對(duì)被動(dòng)的地位。涉及被征收人的利益保護(hù)的程序如聽證、申訴等缺乏應(yīng)有的具體的制度保障。盡管2004年《國(guó)土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對(duì)人對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個(gè)征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實(shí)踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實(shí)。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場(chǎng)機(jī)制，建立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍

目前，在我國(guó)，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種非由市場(chǎng)機(jī)制確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅存在嚴(yán)重的滯后性，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，從而對(duì)農(nóng)民的損失做到公平補(bǔ)償。

合理的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在公平市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)征收土地的實(shí)際價(jià)值與原所有人的交易成本給予完全的補(bǔ)償。這在一定程度上也要求擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時(shí)，可以采用列舉加概括的立法方式，在進(jìn)行概括時(shí)，還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用比例原則，進(jìn)一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導(dǎo)致的行政權(quán)力濫用，加強(qiáng)對(duì)公共利益審查的力度。

篇(5)

關(guān)鍵詞:土地管理制度;存在問題;現(xiàn)狀反思;重構(gòu)措施

1．當(dāng)前階段現(xiàn)行土地管理制度的概述

1．1現(xiàn)行土地管理制度的目標(biāo)

《土地管理法》以及《刑法》作為我國(guó)現(xiàn)行土地管理制度依據(jù)的主要標(biāo)準(zhǔn)，明確了我國(guó)土地管理制度的目標(biāo)，即保護(hù)耕地以及推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)制度改革。在保護(hù)耕地目標(biāo)具體實(shí)施過程中，主要參考《土地管理法》中土地利用總體規(guī)劃以及土地利用年度計(jì)劃制度，從而進(jìn)行一系列的保護(hù)措施，例如，加強(qiáng)土地管理制度的專業(yè)化，建立完善的土地管理體系;對(duì)于基本農(nóng)田的保護(hù)制度，防止在農(nóng)田使用過程中對(duì)農(nóng)田造成損害;關(guān)于農(nóng)田的占用，應(yīng)按照相應(yīng)農(nóng)田占用管理制度，依據(jù)對(duì)農(nóng)田進(jìn)行占用補(bǔ)償;就區(qū)域性范圍內(nèi)，應(yīng)保證耕地面積與其他地域面積達(dá)到一定的平衡，具體到每個(gè)農(nóng)村時(shí)，應(yīng)保證每戶一宅的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)有土地使用權(quán)制度改革目標(biāo)實(shí)施階段，主要通過《土地管理法》的國(guó)有土地有償出讓制度對(duì)土地進(jìn)行管理。即在管理農(nóng)村集體所有土地的過程中，可根據(jù)管理法進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)工程，同時(shí)農(nóng)村居民也可進(jìn)行居民住宅的建造，并且可以建設(shè)農(nóng)村公共設(shè)施或者公共事業(yè)。但是對(duì)于一些非農(nóng)的建設(shè)工程，或者企業(yè)單位以及個(gè)人對(duì)土地進(jìn)行建設(shè)，需要向有關(guān)部分依法申請(qǐng)土地的使用權(quán)。

1．2現(xiàn)行土地管理制度存在的問題

首先，隨著時(shí)間的不斷推移，我國(guó)每年耕地面積的減少數(shù)量在逐年上升。造成這種現(xiàn)象的主要原因是地方政府將土地使用的計(jì)劃指標(biāo)提前完成。導(dǎo)致中央政府迫于土地使用的形勢(shì)修訂了《1997－2010全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要》。其次，雖然中央政府在進(jìn)行國(guó)有土地的管理時(shí)，對(duì)土地的供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制。但是在實(shí)際運(yùn)用中，常常出現(xiàn)以下情形。例如，在占用土地的階段，占用的土地面積遠(yuǎn)超于實(shí)際所使用的土地面積，并且存在將較好的耕地作為劣質(zhì)土地征用，甚至出現(xiàn)亂戰(zhàn)濫用的問題。最后，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)進(jìn)行依法制止。但是從另一角度來說，農(nóng)民也失去了對(duì)自家農(nóng)地進(jìn)行自主開發(fā)的權(quán)利。部分農(nóng)民為了達(dá)到自己的目標(biāo)，只能進(jìn)行違法出租或者使用其他用地。而對(duì)于大部分的農(nóng)民來說，只能通過外出務(wù)工來解決發(fā)展的問題。這就造成城市的人口在逐年增加，城市的各種資源的使用頻率越來越高，城市的就業(yè)壓力不斷增大并且房?jī)r(jià)也越來越高。而相對(duì)于城市，農(nóng)村則逐漸敗落，農(nóng)民的生活水平也在不斷降低。加大了城市與農(nóng)村之間的經(jīng)濟(jì)差距。

2．現(xiàn)行土地管理制度失效的原因

2．1政府土地管理制度的內(nèi)容存在沖突

盡管在建立國(guó)家土地管理制度的初始階段，政府的主要目標(biāo)是確保國(guó)家耕地面積的數(shù)量區(qū)域穩(wěn)定，從而保證國(guó)家能夠生產(chǎn)出滿足全國(guó)人口生存的糧食。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)城市化建設(shè)的步伐，增強(qiáng)地域性經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，提高我國(guó)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的地位。同時(shí)建立嚴(yán)格的土地有償出讓管理體系，增加國(guó)有土地的經(jīng)濟(jì)效益，并且在一定程度上保護(hù)土地所有者的權(quán)利，防止地方政府剝奪土地所有者使用的土地的權(quán)利。然而在具體實(shí)際執(zhí)行階段，通常會(huì)由于各種外界因素而對(duì)制度進(jìn)行各種調(diào)整。例如，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)下滑階段，地方政府要保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目的用地需求，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而對(duì)于加快城市化進(jìn)程的發(fā)展階段，則需要不斷加強(qiáng)農(nóng)耕土地的占用情況。整體來說，隨著我國(guó)的不斷發(fā)展，土地管理制度的內(nèi)容與現(xiàn)實(shí)的發(fā)展存在一定的沖突。

2．2地方官員過分提升自身利益

地方官員為提升自身的發(fā)展機(jī)會(huì)，省級(jí)以下的地方政府官員通常在進(jìn)行土地占用的招標(biāo)階段，會(huì)盡最大程度的保護(hù)本區(qū)域的耕地保護(hù)指標(biāo)，同時(shí)從各種途徑獲得建設(shè)用地的指標(biāo)。而對(duì)于省級(jí)官員來說，只是相對(duì)的作為耕地保護(hù)責(zé)任人，定期對(duì)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行考核。但是只要地方政府能夠達(dá)到地域耕地保護(hù)目標(biāo)，省級(jí)人員沒有直接的動(dòng)力去檢測(cè)地域耕地保護(hù)目標(biāo)的具置。

3．中國(guó)現(xiàn)行土地管理制度的重構(gòu)

3．1確定國(guó)有和集體土地的產(chǎn)權(quán)

通過研究表明，只有將耕地的使用權(quán)利具體到每個(gè)農(nóng)民，才能避免各種外界權(quán)利的侵犯。作為國(guó)家的主人，公民只有保證擁有并且能夠切實(shí)的使用土地所有者的權(quán)利，土地管理者以及地方政府執(zhí)行者才不會(huì)隨意占用自身的財(cái)產(chǎn)。

3．2通過比例原則提高土地管理的轉(zhuǎn)變效率

在轉(zhuǎn)變中央政府土地管理職能的過程中，應(yīng)按照具體的比例原則進(jìn)行具體轉(zhuǎn)變改革。例如，必要性原則。即政府所實(shí)行的土地管理制度作用到具體的實(shí)施目標(biāo)這一過程是必要的。同時(shí)不允許存在其他各種形式的措施方案進(jìn)行替代。相稱性原則。即政府在保護(hù)糧食安全的前提下，對(duì)其他公民或者組織使用土地的權(quán)利進(jìn)行制約，同時(shí)應(yīng)保證糧食安全與城市化建設(shè)之間的相對(duì)平衡。

參考文獻(xiàn):

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［2］程雪陽．中國(guó)的土地管理出了什么問題［J］．甘肅行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，03:108－122+126．

［3］王萬茂．中國(guó)土地管理制度:現(xiàn)狀、問題及改革［J］．南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2013，04:76－82．

［4］劉子蘭．中國(guó)農(nóng)村養(yǎng)老社會(huì)保險(xiǎn)制度反思與重構(gòu)［J］．管理世界，2003，08:46－56+80－154．

篇(6)

關(guān)鍵詞：土地管理；資源優(yōu)化配置；耕地保護(hù)

1 引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)常常保持在8%以上，這在世界范圍內(nèi)都是鮮有的。伴隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的是對(duì)土地資源的更大需求。一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的腳步從未停歇，并且在穩(wěn)步推進(jìn)中，各地高樓林立、拔地而起，興建廠房，對(duì)建設(shè)用地的需求不斷加大；另一方面，我國(guó)人口基數(shù)大，雖然國(guó)家積極控制人口增長(zhǎng)的速度，但無法改變?nèi)丝谠鲩L(zhǎng)的趨勢(shì)，因而對(duì)糧食的需求可謂空前巨大，從而也增大了對(duì)耕地的需求，這對(duì)我國(guó)耕地?cái)?shù)量少，質(zhì)量差的現(xiàn)狀是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，現(xiàn)階段討論如何優(yōu)化配置土地資源，具有戰(zhàn)略性的重要意義。

2 我國(guó)土地管理制度的現(xiàn)狀

我國(guó)的土地管理法律最主要、最根本的是《土地管理法》，近年來國(guó)家又陸續(xù)頒布并實(shí)施了城市房地產(chǎn)、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓等方面的法律，土地管理法律體系不斷完善。我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》歷經(jīng)了三次修訂。該法對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護(hù)、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任做了詳細(xì)的規(guī)定。我國(guó)的土地管理制度最基本的依據(jù)就是《土地管理法》。我國(guó)土地管理的內(nèi)容主要包括：

①通過制定并嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)的政策法規(guī)，作為強(qiáng)化土地管理的保障；

②通過準(zhǔn)確、全面的對(duì)土地狀況進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)科學(xué)的評(píng)判體系進(jìn)行評(píng)估；

③通過土地登記等管理手段，明確土地使用權(quán)與所有權(quán)的所屬關(guān)系，強(qiáng)化各方的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)土地權(quán)益，調(diào)動(dòng)各方積極性；

④構(gòu)建完善的土地統(tǒng)計(jì)制度，便于對(duì)土地資源的相關(guān)資料進(jìn)行整理，以促進(jìn)土地管理工作的開展；

⑤合理規(guī)劃與運(yùn)用土地，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地資源的優(yōu)化配置；

⑥加強(qiáng)土地利用情況的監(jiān)管，對(duì)于不合理利用土地的違法事件進(jìn)行嚴(yán)厲查處

目前我國(guó)土地資源狀況不容樂觀，為此我國(guó)制定并執(zhí)行的是有史以來最嚴(yán)格的土地管理制度。

3 我國(guó)土地管理制度在資源優(yōu)化配置中存在的問題

3.1 土地管理體制存在的問題

從2004年起，我國(guó)確定實(shí)行土地垂直管理體制，其目的是要加強(qiáng)中央政府的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力，限制各地方政府的權(quán)力。然而這種垂直管理體制仍不成熟，會(huì)產(chǎn)生一些新的問題。首先，現(xiàn)行土地管理體制給予中央政府過多的管理土地的權(quán)力，同時(shí)對(duì)地方政府管理土地的權(quán)力限制過多，在現(xiàn)實(shí)中許多問題往往只有地方政府能看到，地方政府有解決問題的積極性，但卻無權(quán)管理，放任不管必然會(huì)造成負(fù)面的影響，這必然會(huì)打擊地方政府的積極性，中央政府與地方政府的矛盾日益突出。其次，中央政府的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力雖然得到加強(qiáng)，但業(yè)務(wù)、人事、后勤保障等事務(wù)仍然是由地方政府來管理，這樣無形中增強(qiáng)了地方政府操作的靈活性，地方政府能夠操控垂直管理的力度，其往往不會(huì)全力配合實(shí)施中央政府定下的目標(biāo)，使土地管理過程經(jīng)常受到阻礙。

3.2土地征收制度中存在的問題

3.2.1公共利益的界定方式不規(guī)范

公共利益是一定社會(huì)條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，將“公共利益"列入土地管理法，表明了土地征收的前提和目的所在。“公共利益”的內(nèi)涵如果沒有明確界定，將使土地征收缺失其價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)使土地資源的分配變得無根據(jù)、不合理，同時(shí)也會(huì)損害到農(nóng)村土地的所有權(quán)。

3.2.2征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，農(nóng)民無話語權(quán)

雖然我國(guó)對(duì)征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事宜有明確規(guī)定，但是不夠具體。關(guān)于各種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只是模糊的說由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，也就是說農(nóng)民到底能拿到多少補(bǔ)償是由各級(jí)政府裁定，補(bǔ)償?shù)碾S意性很大，政府在征地過程中處于優(yōu)勢(shì)地位，既征地，又制定標(biāo)準(zhǔn)，而農(nóng)民毫無話語權(quán)，只有被動(dòng)接受的權(quán)利，而沒有商討與反駁的權(quán)利。

3.3 耕地保護(hù)制度存在的問題

首先，從耕地的種植用途角度考慮，、對(duì)于大多數(shù)農(nóng)民來說，種植業(yè)的比較收益普遍偏低，特別是近幾年城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民多數(shù)離開農(nóng)村，走向城鎮(zhèn)，而放棄耕種，因此農(nóng)民對(duì)耕地保護(hù)的積極性也不強(qiáng)烈。其次，從耕地變更為建設(shè)用地角度考慮，地方政府往往只考慮短期利益，耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地能夠很輕松的幫助地方政府增加政績(jī)，因而地方政府存在減少耕地的利益動(dòng)機(jī)。根據(jù)《土地管理法》，耕地被征用將會(huì)獲得征地補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)村集體也是受益者，因此，農(nóng)村集體也有減少耕地的利益需求。由以上兩方面分析可以看出，現(xiàn)行耕地保護(hù)制度存在利益主體關(guān)系不協(xié)調(diào)的矛盾，這種不協(xié)調(diào)關(guān)系就是使保護(hù)耕地工作無法切實(shí)落到實(shí)處、造成耕地不斷減少的重要原因。

4完善我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度的措施

4.1 改革利益分配機(jī)制

中央政府應(yīng)充分意識(shí)到土地資源的珍貴與稀缺，以及土地資源在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)國(guó)家穩(wěn)定中的重要作用，充分協(xié)調(diào)各方經(jīng)濟(jì)主體的利益關(guān)系，對(duì)出讓土地所有權(quán)所獲得的收益進(jìn)行合理分配，利益分配務(wù)必科學(xué)合理，還需要將財(cái)權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一，讓中央政府所占份額增大，而降低地方政府的份額，從經(jīng)濟(jì)上最大限度阻斷地方政府受利益驅(qū)使的不良念頭，健全土地垂直管理體制，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府在土地管理問題上的權(quán)責(zé)利關(guān)系，從而減少雙方在工作中的博弈和摩擦，讓土地管理工作高效運(yùn)行。

4.2 完善土地征收程序，建立科學(xué)的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地征收權(quán)是國(guó)家特有的權(quán)力，由于這種權(quán)力過于強(qiáng)大，并且能產(chǎn)生很大的收益，地方政府往往缺乏對(duì)權(quán)力敬畏，就會(huì)濫用土地征收權(quán)，以獲取高額利益并提升政績(jī)。因此，必須完善土地征收程序，在法律法規(guī)的框架下，對(duì)土地征收行為進(jìn)行全面規(guī)制。可以制定一部《土地征收法》，對(duì)土地征收的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，其中最重要、最核心的是要讓土地征收程序公開透明、分配公平{效、制約有效。完善的土地征收程序可以有效避免農(nóng)民權(quán)益收到侵害，土地資源可以得到合理利用。

土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須改革，要用市場(chǎng)化的運(yùn)作手段，實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)的對(duì)接。對(duì)于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)目的補(bǔ)償價(jià)格，都應(yīng)根據(jù)實(shí)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來進(jìn)行計(jì)算得出，通過這樣的算法可以大大提高征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓補(bǔ)償過程更加公平合理。更合理的建議是讓政府推出市場(chǎng)，放棄其作為市場(chǎng)交易主體的身份，讓土地使用者直接和集體土地所有人簽訂協(xié)議，讓土地所有者在自愿的條件下做出決定，而政府只負(fù)責(zé)審核其征收行為是否合法合規(guī)。只有建立科學(xué)合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，才能最大限度的保障被征土地者的權(quán)益不受損害，讓土地的價(jià)值最大化，土地資源才能得到優(yōu)化配置。

4.3 完善耕地保護(hù)機(jī)制

應(yīng)該通過建立適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，來提高地方政府對(duì)于耕地保護(hù)的積極性。中央政府應(yīng)通過績(jī)效考核的方式，制定合理的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。在考察績(jī)效的時(shí)候，一定要認(rèn)真嚴(yán)格，實(shí)事求是，以耕地的質(zhì)量和面積雙變量為考核標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于給予的獎(jiǎng)勵(lì)，其獎(jiǎng)勵(lì)數(shù)額不能過低，如果過低則會(huì)失去激勵(lì)的意義，因此獎(jiǎng)勵(lì)數(shù)額要合理。對(duì)于耕地保護(hù)效果較好的區(qū)域，應(yīng)進(jìn)行額外的嘉獎(jiǎng)。反之，績(jī)效較差的地區(qū)，或非法利用耕地的，應(yīng)收回其當(dāng)年的耕地保護(hù)費(fèi)，并給予相應(yīng)懲罰。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)土資源部.2012國(guó)土資源公報(bào)[R].2012.

篇(7)

論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為

近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展，也在當(dāng)下成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，不僅如此，還對(duì)其他一系列行業(yè)，包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以，在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展，具有非常重要的意義，也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場(chǎng)開放度的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象，在急速發(fā)展的過程中，各種房地產(chǎn)投資商，利用國(guó)家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)，投機(jī)倒把，哄抬物價(jià)，大量的囤積土地，并借此來操控房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用這種手段來攫取了大量的利潤(rùn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力，甚至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此，我們現(xiàn)在來探討我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問題，是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)意義的。

一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式

（一）《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定

現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容，這項(xiàng)管理法則是在上個(gè)世紀(jì)末期，我國(guó)的第八次人大第八次會(huì)議上通過的，當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例，譬如說在第九條之中，明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則，也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發(fā)生，打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為；為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變，國(guó)家的政策可以簡(jiǎn)單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”，在第十七條中明文規(guī)定，為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為，土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉(zhuǎn)讓；為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地，在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中，明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民政府對(duì)土地權(quán)限的使用過程，對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定，從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂；在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中，特別對(duì)包括炒地皮、長(zhǎng)期閑置土地以及對(duì)土地資源的過度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策，有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生；在第二十九條之中，法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定，這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產(chǎn)公司的過程中，除過要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)，還需要有一定的注冊(cè)資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問題，也做了非常詳細(xì)的說明，具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后，我們來簡(jiǎn)單分析一下土地管理法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講，我國(guó)的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理，有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開發(fā)和利用，重點(diǎn)對(duì)土地交易過程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，因此，在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規(guī)定。

（二）其他法律法規(guī)

《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng)重要的法律法規(guī)，也在維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利運(yùn)行的過程中起到了非常大的作用，但事實(shí)上，還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了相關(guān)的規(guī)定，起到了很重要的補(bǔ)充作用，在這方面，其中的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解：

第一，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為，有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用，在關(guān)于房地產(chǎn)方面，這項(xiàng)法律針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見不鮮的虛假?gòu)V告、全力經(jīng)營(yíng)以及串通投標(biāo)行為，都做出了非常詳盡的規(guī)定；

第二，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中，明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系，譬如說，相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實(shí)的信息，不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨處可見的虛假?gòu)V告、虛假標(biāo)價(jià)的行為，進(jìn)行了明確的規(guī)定，對(duì)于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。

第三，合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定，這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施，對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說明；在民法通則中，也對(duì)由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題作出了規(guī)定，其中的第八十條，還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定，避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定，當(dāng)然，它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為作出了細(xì)致的規(guī)定，對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問題

（一）總體法律的缺乏

從目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等，但在現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商，與形勢(shì)已經(jīng)不相符合，對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來說，僅僅只有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)此做了些許規(guī)定，涵蓋的范圍也非常的狹小。

（二）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行管理，加大房?jī)r(jià)的透明度方面，相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，對(duì)于由于房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲，相關(guān)部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個(gè)大問題。

（三）保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范，依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

（四）對(duì)政府的行為約束不夠有力

在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長(zhǎng)，在當(dāng)下，相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不夠好，權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。

三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略

（一）修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)

眾所周知的是，《城市房地產(chǎn)管理法》是一項(xiàng)保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律，從上個(gè)世紀(jì)末期開始實(shí)行，至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史，在這二十多年內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了翻天覆地的變化，其市場(chǎng)化程度也隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變，在這種態(tài)勢(shì)之下，《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強(qiáng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等，從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。

（二）通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定

要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為，必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn)確的界定，在這之前，對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述，特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能，為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說明。在新時(shí)期，要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并建立相關(guān)的約束機(jī)制；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保有性質(zhì)做好法律保障，從而進(jìn)一步的對(duì)購(gòu)房人的行為作出規(guī)范，從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過程中對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證，從而建立起一個(gè)非常好的市場(chǎng)環(huán)境。

（三）完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實(shí)

在當(dāng)下，由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的現(xiàn)象非常的普遍，這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，從某種程度上來講，來是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因，所以，需要從法律手段來對(duì)信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范，從而有效的彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不足之處，保證市場(chǎng)價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下，能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說，還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露，促進(jìn)信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場(chǎng)的行為，將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）多種法律互相配合，盡力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行

房地產(chǎn)的投機(jī)行為事實(shí)上涉及到多種法律，譬如說房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)涉及到物權(quán)法、房地產(chǎn)企業(yè)就涉及到企業(yè)法、破產(chǎn)法等等，所以我們?cè)谂卸ㄏ嚓P(guān)的投機(jī)行為的過程中，必須要與其他的法律結(jié)合起來進(jìn)行探討，盡最大的可能規(guī)避法律上的漏洞，保證市場(chǎng)的有序運(yùn)行，從而保障包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者在內(nèi)的多方利益。